Finanzbericht

4.1 Anlageliegenschaften

Die Zukäufe in den Anschaffungskosten betreffen den Erwerb der Geschäftsliegenschaft Eggbühlstrasse 21 und 23 in Zürich-Oerlikon (CHF 46.7 Mio.).

Bei den Geschäftsliegenschaften (CHF 1.3 Mio.) und den Anlageliegenschaften im Bau (CHF 63.0 Mio.) wurden in der Berichtsperiode wertvermehrende Investitionen von total CHF 64.3 Mio. getätigt.

Für Abgänge aus der Veräusserung von sieben Anlageliegenschaften wurde deren Marktwert per 31. Dezember 2009 von CHF 56.9 Mio. (CHF 59.4 Mio. Anschaffungskosten und CHF –2.5 Mio. Neubewertung) aus den Aktiven eliminiert, vgl. 3.3.

Mit baulicher Fertigstellung von drei bisher in den Anlageliegenschaften im Bau bilanzierten Projekten wurden zu den Geschäftsliegenschaften CHF 186.7 Mio. Anschaffungskosten und CHF –13.5 Mio. Neubewertung umklassiert.

Von den Anschaffungskosten der Geschäftsliegenschaften wurden für das Projekt Schiffbaustrasse in Zürich-West CHF –3.0 Mio. erfolgsneutral zu den Entwicklungsliegenschaften umgegliedert.

Demgegenüber standen bei den Anschaffungskosten der Anlageliegenschaften im Bau erfolgsneutrale Umklassierungen von den Entwicklungsliegenschaften in Höhe von CHF 33.3 Mio. Dabei handelt es sich um die erstmalige Erfassung des Projekts Moos-/Grütstrasse in Adliswil in den Anlageliegenschaften im Bau, da die Voraussetzungen gemäss Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen im Jahr 2010 erfüllt waren.

Im Zusammenhang mit vorfinanzierten Mieterausbauten wurden zudem aus der Neubewertung der Geschäftsliegenschaften CHF –1.5 Mio. zu den Finanzanlagen umklassiert.

Zwischen Anschaffungskosten und Neubewertung bei den Wohnliegenschaften wurden CHF 7.5 Mio. erfolgsneutral umklassiert (Umgliederung infolge Neufestlegung Anschaffungskosten).

Bezogen auf die einzelnen Regionen und Liegenschaftenarten verteilen sich Anschaffungskosten und Marktwerte per 31. Dezember wie folgt:

[1]Aus Neubewertung im Vergleich zum Vorjahr

Unter den Anschaffungskosten werden mit dem Erwerb entstandene Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen), die effektiven Gestehungskosten der Zugänge aus Bautätigkeit sowie wertvermehrende Investitionen und Gesamterneuerungen erfasst.

Die Neubewertung der Anlageliegenschaften beruht auf dem per 31. Dezember durchgeführten Bewertungsgutachten des externen Liegenschaftenschätzers nach der Discounted-Cashflow-Methode (vgl. Seiten 128 bis 135 des Geschäftsberichts).

Als Liegenschaftenschätzer ist im Auftragsverhältnis Sal. Oppenheim jr. & Cie., Corporate Finance (Schweiz) AG tätig, welche ab 1. Februar 2011 als Jones Lang LaSalle AG firmiert. Es bestehen keine weiteren Geschäftsverbindungen oder Beteiligungen zwischen Allreal und dem Liegenschaftenschätzer.

Für Details zu den Anlageliegenschaften vgl. Seiten 114 bis 123 der Konzernrechnung.

Die Zukäufe beinhalten Kaufpreiszahlungen für Grundstücke der Projek-te Bruggächer Mönchaltorf, Lilienthal-Boulevard Opfikon, Nelkenstrasse Zürich, Schinebüel Birmenstorf und Holengass Meilen.

Die Umklassierungen von netto CHF –30.3 Mio. betreffen die Umgliederungen der Projekte Moos-/Grütstrasse in Adliswil (CHF –33.3 Mio.) und Schiffbaustrasse in Zürich-West (CHF 3.0 Mio.), vgl. 4.1.

Im Vorjahr wurden aufgrund eines Impairment-Tests bei der Entwicklungsreserve Escher-Terrassen in Zürich-West infolge veränderter Projektgrundlagen CHF 2.1 Mio. Drittkosten obsolet und erfolgswirksam wertberichtigt.

Bei den fertiggestellten Liegenschaften handelt es sich um den hälftigen Miteigentumsanteil an der Bauarena Volketswil mit einem Buchwert von CHF 36.7 Mio. Gemäss beurkundetem Kaufvertrag findet die Eigentumsübertragung des Miteigentums an einen Dritten im ersten Halbjahr 2011 statt.

Für Details zu den Entwicklungsliegenschaften vgl. Seiten 124 und 125 des Geschäftsberichts.

Bei den übrigen Sachanlagen handelt es sich um aktivierte Ausbaukosten für Geschäfts- und Verkaufsräumlichkeiten an den Standorten Baar, Bern, Wallisellen und Zürich (CHF 1.0 Mio.), Informatikausrüstung (CHF 0.8 Mio.) und Kunstgegenstände (CHF 0.5 Mio.).

Für die Vorfinanzierung und Sicherung eines möglichen Bauvorhabens hat Allreal einer Drittperson ein in der Laufzeit unbestimmtes Darlehen über CHF 3.6 Mio. gewährt (keine Amortisationen, unverzinst).

Mit dem beabsichtigten Erwerb eines Grundstücks wurde auf Basis eines beurkundeten Vorvertrages eine Anzahlung von CHF 1.0 Mio. an die Verkäuferschaft geleistet (keine Amortisationen, unverzinst).

Für Innenausbauten von Geschäftsflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld Immobilien die angefallenen Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter zurückbezahlt werden. Per Bilanzstichtag belaufen sich diese Vorfinanzierungen auf CHF 2.3 Mio., mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2029 (jährliche Amortisationen CHF 0.4 Mio., Zinssätze 5%–7.5% p.a.). Von den Anlageliegenschaften wurden in der Berichtsperiode CHF 1.5 Mio. erfolgsneutral zu den Finanzanlagen umklassiert, da es sich um vorfinanzierte Mieterausbauten handelt.

In den Finanzanlagen bestehen positive Wiederbeschaffungswerte von Zinssatzswaps (Hedge Accounting) über CHF 1.8 Mio., deren Restlaufzeit grösser als zwölf Monate ist.

Die Wertberichtigungen beziehen sich im Wesentlichen auf überfällige Forderungen aus laufenden oder abgeschlossenen Aufträgen im Geschäftsfeld Generalunternehmung. Diese werden aufgrund von Einzelbeurteilungen der Gruppenleitung in Bezug auf die Einbringbarkeit der Guthaben gebildet. Die Debitoren des Geschäftsfeldes Immobilien beinhalten Guthaben gegenüber Liegenschaftenverwaltungsgesellschaften.

Die effektiven Debitorenausfälle im Geschäftsfeld Generalunternehmung beliefen sich auf CHF 0.1 Mio. (2009: CHF 0.0 Mio.). Weitere Ausführungen für Ertragsausfälle im Geschäftsfeld Immobilien vgl. 3.1.

Per Bilanzstichtag sind die Forderungen von CHF 5.1 Mio. im Geschäftsfeld Immobilien noch nicht fällig. Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember:

Die bilanzierten Werte verstehen sich in Übereinstimmung mit den unter 2.13 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, die sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befinden bzw. noch nicht abgerechnet und bezahlt sind.

Im Zusammenhang mit einem Landtausch des in den Entwicklungsreserven bilanzierten Projekts Schiffbaustrasse Zürich-West besteht eine Forderung von CHF 0.6 Mio. in Form einer Ausgleichszahlung, die im Jahr 2011 an Allreal zu leisten ist.

Die Forderungen aus Altlasten (CHF 0.7 Mio.) betreffen zwei Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien, bei welchen Allreal die Beseitigung von Altlasten bevorschusst hat.

Die diversen anderen Forderungen beinhalten im Wesentlichen Guthaben aus Abrechnung der Verrechnungssteuer, geleistete Depots/Kautionen für Projekte der Generalunternehmung und aktive Rechnungsabgrenzungen in Höhe von CHF 0.5 Mio. sowie CHF 1.5 Mio. Restguthaben aus kurzfristigen Darlehen, die im Jahr 2011 zurückbezahlt werden.

Von den flüssigen Mitteln in Höhe von CHF 33.9 Mio. (31.12.2009: CHF 28.6 Mio.) sind CHF 31.6 Mio. als Kontokorrentguthaben frei verfügbar und CHF 2.3 Mio. nur für bestimmte Drittbauprojekte der Generalunternehmung verwendbar. Per Bilanzstichtag sind alle Gelder zu marktüblichen Konditionen bei Schweizer Banken angelegt, die, sofern sie ein Rating haben, mit mindestens «A» beurteilt werden.

Das Aktienkapital der Allreal Holding besteht per Bilanzstichtag aus 13 663 911 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert und wurde letztmals im Mai 2010 von CHF 569.3 Mio. um CHF 113.9 Mio. auf CHF 683.2 Mio. erhöht. Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung. Für Veränderungen des Eigenkapitals vgl. Konzerneigenkapitalnachweis auf Seite 60.

Am 31. Dezember 2010 hielt Allreal 10 365 eigene Aktien (31.12.2009: 46 898 Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF 125.10 (31.12.2009: CHF 120.30). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten Eigenkapital in Abzug gebracht. Für Veränderungen des Bestands an eigenen Aktien vgl. 3.9.

Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechtes – bis 26. März 2012 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbes von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 200.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 4 000 000 Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen. Im Mai 2010 wurde durch die Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot das genehmigte Kapital von CHF 200.0 Mio. um CHF 113.9 Mio. auf CHF 86.1 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2010).

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 125.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 500 000 Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Aus der 1.875% Wandelanleihe 2006–2010 wurden in den Vorjahren 2 705 Namenaktien à nominal CHF 50 aus bedingtem Kapital geschaffen. Dieses bedingte Kapital hat sich deshalb um CHF 0.1 Mio. auf CHF 124.9 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2010).

Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht.

Die Allreal Holding AG hat im Mai 2010 eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot an die bisherigen Aktionäre durchgeführt. Es wurden aus dem genehmigten Kapital 2 277 318 neue Namenaktien à nominal CHF 50 mit einem Emissionspreis von CHF 102 pro Aktie geschaffen. Die Titel sind ab 1. Januar 2010 dividendenberechtigt. Dem Bruttoerlös von CHF 232.3 Mio. standen Emissions- und Transaktionskosten von CHF 7.1 Mio. gegenüber. Der Nettoerlös aus der Kapitalerhöhung betrug somit CHF 225.1 Mio.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 25. März 2011 eine Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie, entsprechend einem Gesamtbetrag von CHF 75.2 Mio. in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen. Im Vorjahr wurden CHF 56.9 Mio. Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet, was CHF 5.00 pro Aktie entspricht.

Fristigkeit der Finanzierung (Kapitalbindung)

Die Finanzschulden der Allreal-Gruppe bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten und einer Wandelanleihe. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen und Hypotheken werden jeweils auf rollender Basis verlängert. Als langfristige Finanzverbindlichkeiten sind nebst der 2.125% Wandelanleihe 2009–2014 nur Bankkredite erfasst, die eine vertraglich vereinbarte Restlaufzeit grösser als zwölf Monate haben.

In den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung ist eine Wandelanleihe enthalten, welche im Jahr 2009 ausgegeben wurde:

2.125% Wandelanleihe 2009–2014

Jede Inhaberobligation von CHF 5 000 nominal kann bis 19. September 2014 in 36.03604 Namenaktien der Allreal Holding AG gewandelt werden. Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen sind insbesondere die Möglichkeiten zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar entweder jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mehr als 85% des ursprünglichen Anleihebetrags gewandelt und/oder zurückgekauft worden sind, oder ab dem 9. Oktober 2011, falls der Schlusskurs der Namenaktie der Allreal Holding AG innerhalb von 30 aufeinanderfolgenden Handelstagen während 20 Handelstagen mindestens den Preis von CHF 180.40 erreicht. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2010 nicht erfüllt.

Aufgrund der Kapitalerhöhung wurde gemäss den Anleihensbedingungen das Bezugsrechtsverhältnis von 35.08772 auf 36.03604 Namenaktien pro CHF 5 000 nominal Inhaberobligationen bzw. der Wandelpreis von CHF 142.50 auf CHF 138.75 angepasst.

Gemäss IAS 32 ist bei der erstmaligen Erfassung der Wandelanleihe eine Aufteilung in Fremd- und Eigenkapital vorzunehmen, da in der Wandelanleihe «multiple embedded derivatives» enthalten sind. Die Zuweisung zum Eigenkapital entspricht der Differenz zwischen Emissionserlös vor Ausgabekosten und Fair Value der Finanzverbindlichkeiten, welche sich unter Berücksichtigung eines Referenzzinssatzes von 3.02% ergibt. Die Emissionskosten werden anteilmässig auf Fremd- und Eigenkapital aufgeteilt. Der Eigenkapitalanteil bleibt bis zu Wandlungen von Obligationen in Eigenkapital unverändert.

Per Bilanzstichtag ist die 2.125% Wandelanleihe wie folgt bilanziert:

In der Berichtsperiode wurden damit CHF 2.7 Mio. für die Amortisation Differenz Schuldkomponente/Rückzahlungsbetrag zulasten des Finanzaufwands verbucht.

Die Differenz von CHF 13.0 Mio. per 31. Dezember 2010 zwischen der Schuldkomponente (CHF 187.0 Mio.) und dem Rückzahlungsbetrag (CHF 200.0 Mio.) wird über die restliche Laufzeit der Wandelanleihe bis 2014 nach der Effektivzinsmethode amortisiert.

Auf der Differenz zwischen Steuerwert der Wandelanleihe und Buchwert der Schuldkomponente sowie anteiliger Emissionskosten werden latente Steuerverbindlichkeiten zum Konzernsteuersatz von 22% berücksichtigt und über die Laufzeit der Wandelanleihe erfolgswirksam aufgelöst. Im Jahr 2010 wurden latente Steuern von CHF 0.6 Mio. zugunsten des Steueraufwands aufgelöst.

In der Erfolgsrechnung wird nebst dem tatsächlichen zu bezahlenden Zins von 2.125% auch der Aufwand, welcher einem Effektivzinssatz von 3.79% entspricht, abgegrenzt.

Im Übrigen wurde dem Finanzaufwand CHF 1.1 Mio. als Amortisation Differenz Schuldkomponente/Rückzahlungsbetrag aus der am 2. Juni 2010 zurückbezahlten 1.875% Wandelanleihe 2006–2010 belastet. Demgegenüber stand eine Reduktion des Steueraufwands um CHF 0.2 Mio. für die Auflösung der darauf lastenden latenten Steuern.

Fristigkeit der Zinssätze (Zinsbindung)

Die zeitliche Klassierung der Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt bei der Zinsbindung aufgrund des effektiven Fälligkeitsdatums der unterliegenden festen Vorschüsse und Hypotheken bzw. dem Laufzeitende der Wandelanleihe. Bei der Berechnung der Kapital- und Zinsbindung wird die Wandelanleihe mit ihrem ausstehenden Nominalwert und dem Coupon 2.125% berücksichtigt.

Per 31. Dezember 2010 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF 1139.0 Mio. und Festhypotheken von CHF 26.0 Mio. (zu Nominalwerten), die zu 100% bei Schweizer Banken oder Versicherungen aufgenommen wurden.

Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung (ohne Wandelanleihe) auf folgende Bankengruppen und Versicherungen:

In den nächsten zwölf Monaten endet ein Zinssatzswap über CHF 100.0 Mio. zu 2.39% im Oktober 2011. Ergänzend werden im Jahr 2011 Festhypotheken über CHF 8.5 Mio. mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 3.36% fällig.

Hätte Allreal keine Zinssatzswaps abgeschlossen, wären 83.4% der Finanzverbindlichkeiten variabel verzinslich und einem Zinsänderungsrisiko am Markt ausgesetzt (31. Dezember 2009: 75.2%).

Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2010 beträgt 2.59% (31. Dezember 2009: 2.56%).

Die durchschnittliche Restlaufzeit aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2010 beträgt 46 Monate (31. Dezember 2009: 36 Monate).

Weitere Ausführungen zu den Finanzinstrumenten vgl. 5.4.

Die Rückstellungen für Baugarantien decken bestehende Risiken aus abgeschlossenen Projekten des Geschäftsfeldes Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten Mietzinsgarantien sowie mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen im Geschäftsfeld Immobilien. In Übereinstimmung mit IAS 11, Ziffer 40, werden Rückstellungen für bestehende Risiken aus laufenden Aufträgen (Baurisiken) direkt mit den Projektsaldi in den Forderungen bzw. Verbindlichkeiten verrechnet.

Kurzfristige Rückstellungen

Langfristige Rückstellungen

Die Rückstellungen wurden auf den Bilanzstichtag hin neu beurteilt und angepasst. Nach Beurteilung der Gesellschaft sind die gebildeten Rückstellungen notwendig, um rechtliche oder faktische Verpflichtungen aus bisherigen Ereignissen abzubilden, bei welchen ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist. Beträge und zeitliche Klassierung basieren auf Schätzungen, die dementsprechend mit Unsicherheiten behaftet sind.

Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt.

Übrige langfristige Verbindlichkeiten betreffen die negativen Wiederbeschaffungswerte der Zinssatzswaps (Hedge Accounting), deren Restlaufzeit grösser zwölf Monate ist.

Die bilanzierten Werte verstehen sich als Verbindlichkeiten nach Abzug entsprechender Gegenforderungen je Projekt, in Übereinstimmung mit den unter 2.19 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen; vgl. auch 4.5.

Die diversen Verbindlichkeiten beinhalten neben Sachkreditoren (CHF 1.6 Mio.) und einer ausstehenden Projektabrechnung gegenüber einem Dritten (CHF 0.7 Mio.) auch Verbindlichkeiten aus der Abrechnung Mehrwertsteuer (CHF 1.1 Mio.).

Auf den Bilanzstichtag werden sämtliche durch die Mitarbeitenden noch nicht bezogenen Ferienguthaben mit den individuellen Lohnansätzen bewertet und als Abgrenzung in der Konzernrechnung berücksichtigt, die sich per 31.12.2010 auf CHF 2.8 Mio. belaufen (31.12.2009: CHF 2.8 Mio.).

In den übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten bestehen negative Wiederbeschaffungswerte von Zinssatzswaps (Hedge Accounting) über CHF 2.0 Mio. (31.12.2009: CHF 3.4 Mio.), deren Restlaufzeit kleiner als zwölf Monate ist.

In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind abgegrenzte Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten, zeitliche Abgrenzung von Mieterträgen und Liegenschaftenaufwendungen und pendente Abrechnungen aus abgeschlossenen Projekten der Generalunternehmung erfasst.

Der Börsenkurs lag am Jahresende bei CHF 136.20. Dies entspricht einem Aufschlag von 18.7% gegenüber dem Eigenkapital je Aktie nach latenten Steuern von CHF 114.70 (31.12.2009: Aufschlag: 9.2%).