Finanzbericht

Die Erstellung der Konzernrechnung verlangt Einschätzungen und Annahmen. Sie betreffen die ausgewiesenen Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverpflichtungen im Zeitpunkt der Bilanzierung sowie Erträge und Aufwendungen während der Berichtsperiode. Die Bilanzierung erfolgt grundsätzlich zu Anschaffungskosten, mit Ausnahme der Anlageliegenschaften und der derivativen Finanzinstrumente, die zu Marktwerten eingestellt sind. Für die wesentlichen Schätzungen und Annahmen vgl. fortfolgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze, insbesondere 2.27. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt derartige Einschätzungen und Annahmen, die im Zeitpunkt der Bilanzierung nach bestem Wissen getroffen wurden, von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen in jenem Berichtsjahr angepasst, in dem sich die Situation geändert hat. Wesentliche Veränderungen werden in der Konzernrechnung offengelegt.

Ein derivatives Finanzinstrument wird als Sicherungsinstrument definiert, wenn die Absicherung des zugerechneten zukünftigen Cashflows als hoch wirksam eingestuft wird und die Auswirkungen des Absicherungsgeschäftes verlässlich bestimmt werden können. Im Weiteren besteht eine hohe Eintrittswahrscheinlichkeit des erwarteten zukünftigen Cashflows, und die Sicherungsbeziehung ist zu Beginn des Sicherungsgeschäftes dokumentiert.

Die Allreal-Gruppe setzt Zinssatzswaps ausschliesslich als Sicherungsinstrumente ein, da sich Grundgeschäft und Zinssatzswaps weitgehend decken: Die Swaps werden als hocheffektiv bewertet und unterliegen dem Hedge Accounting (Cashflow Hedges). Die Zinssatzswaps werden zu Anschaffungswerten bilanziert und anschliessend zu Marktwerten bewertet. Die Veränderungen des Wiederbeschaffungswertes werden bis zu deren Realisierung und unter Berücksichtigung von latenten Steuern somit über das Eigenkapital erfasst. Positive Wiederbeschaffungswerte sind in den übrigen Forderungen oder in den Finanzanlagen bilanziert, abhängig davon, ob die Restlaufzeit der derivativen Finanzinstrumente länger als zwölf Monate ist. Negative Wiederbeschaffungswerte sind in den übrigen kurzfristigen oder in den langfristigen Verbindlichkeiten bilanziert, abhängig davon, ob die Restlaufzeit der derivativen Finanzinstrumente länger als zwölf Monate ist. Die latenten Steuern auf den Wiederbeschaffungswerten der Zinssatzswaps werden als latente Steuerguthaben bzw. latente Steuerverbindlichkeiten eingebucht. Der Nettobetrag aus Wiederbeschaffungswerten und latenten Steuern wird im Konzerneigenkapitalnachweis als Hedgingreserve ausgewiesen. In der Gesamtergebnisrechnung werden die in der Berichtsperiode angefallenen Veränderungen der Wiederbeschaffungswerte mit dem Effekt aus latenten Steuern als sonstiges Ergebnis dargestellt.

Der Ertrag aus vermieteten Anlageliegenschaften umfasst Nettomieterträge nach Abzug von Baurechtszinsen, Leerstandsausfällen und Inkassoverlusten. Die Erträge und Aufwendungen in Zusammenhang mit der Abrechnung von Nebenkosten werden nicht berücksichtigt, da diese durch Liegenschaftenverwaltungsgesellschaften erstellt werden. Kosten für Verwaltung, Betrieb, Unterhalt und Reparaturen werden in der Gesamtergebnisrechnung gesondert als direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften ausgewiesen.

Die Gewinne und Verluste aus Verkauf von Anlageliegenschaften entsprechen der Differenz zwischen dem erzielten Nettoerlös nach Abzug von Transaktionskosten und dem zuletzt bilanzierten Marktwert der veräusserten Liegenschaften. Der Erfolg wird zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahren in der Gesamtergebnisrechnung realisiert.

Die Neubewertung der Renditeliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau zeigt in Übereinstimmung mit IAS 40 die Veränderungen des Marktwertes des Immobilienportfolios. Grundlage bildet der Bericht des unabhängigen Liegenschaftenschätzers. Die der Neubewertung zugrunde liegende Liegenschaftenbewertung schliesst in Übereinstimmung mit IAS 40, Ziffer 30, den Abzug von Transaktionskosten im Zeitpunkt des Verkaufs aus.

Weitere Ausführungen zur Bilanzierung von Anlageliegenschaften vgl. 2.8.

Der Erfolg aus Generalunternehmung enthält vor allem Honorarerträge und Gewinne, inklusive Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften. Gewinne aus Verkauf werden zum Zeitpunkt der letzten Eigentumsübertragung einer Einheit, Honorare und Vergabeerfolge bei Erbringung der Leistung erfasst. Aktivierte Eigenleistungen werden zu Herstellkosten bewertet.

Honorare und vorsichtig geschätzte Gewinne aus angefangenen Bauten Dritter werden nach Massgabe des Baufortschritts (auf Basis erbrachter Arbeitsstunden bzw. erhaltener Baurechnungen) gemäss der Percentage of Completion Method (POC) abgegrenzt. Bei verlustbringenden Projekten wird der geschätzte Endverlust sofort zurückgestellt.

Die Zinsaufwendungen werden auf Basis der Effektivzinsmethode zeitlich abgegrenzt und direkt der Gesamtergebnisrechnung belastet.

Bei in Bau befindlichen Entwicklungsliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau werden die direkt auf ein Projekt zurechenbaren Zinskosten aus Finanzierungen Dritter vollumfänglich aktiviert. Darüber hinaus wird analog zur internen Finanzberichterstattung sowie in Auslegung von IAS 23, Ziffer 14, die Annahme getroffen, dass die übrigen angefangenen Bauten zu 60% fremdfinanziert werden. Davon ausgehend werden für angefangene Bauten ab dem Zeitpunkt des Baubeginns auf 60% des anfallenden Fremdkapitals Zinsaufwendungen aktiviert. Der zugrunde liegende Fremdkapitalzins entspricht dem durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatz während der Berichtsperiode.

Die im Anlagevermögen bilanzierten Anlageliegenschaften teilen sich auf in Renditeliegenschaften (Wohn- und Geschäftsliegenschaften) und Anlageliegenschaften im Bau. Alle Anlageliegenschaften werden in Übereinstimmung mit IAS 40 zum Marktwert bilanziert. Die Bewertung zum Zeitpunkt der Ersterfassung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive direkt zurechenbarer Transaktionskosten. Nach der Ersterfassung werden die Marktwerte unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) regelmässig auf den Bilanzstichtag hin durch den externen unabhängigen Liegenschaftenschätzer ermittelt (Fair Value). Einzelheiten zur Bewertungsmethode und den wesentlichen Annahmen vgl. 2.27. Veränderungen des Marktwertes werden unter Berücksichtigung latenter Steuern erfolgswirksam in der Gesamtergebnisrechnung erfasst. Die kumulierte Differenz zwischen Anschaffungskosten und Marktwerten aller Anlageliegenschaften mit Einbezug der darauf lastenden latenten Steuern werden im Eigenkapitalnachweis als Teil der Gewinnreserven (Neubewertungsreserven) ausgewiesen. Renditeliegenschaften, deren Verkauf an Dritte beschlossen wurde, werden gemäss IFRS 5 zu Marktwerten separat als zur Veräusserung bestimmte Anlageliegenschaften im Umlaufvermögen ausgewiesen. Damit Projekte den Anlageliegenschaften im Bau zugeordnet werden können, müssen kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Die Realisierung ist für das Portfolio der Anlageliegenschaften bestimmt, es besteht eine rechtskräftige Baubewilligung, und der interne Ausführungsentscheid durch die Gruppenleitung liegt vor. Im Weiteren sind Aufwendungen und Erträge zuverlässig schätzbar, damit eine Marktwertschätzung unter Verwendung der DCF-Methode durchgeführt werden kann.

Die im Umlaufvermögen bilanzierten Entwicklungsliegenschaften beinhalten Entwicklungsreserven, angefangene Bauten sowie fertig gestellte Liegenschaften, die noch nicht an Dritte veräussert wurden. Sofern die in 2.8 erwähnten Kriterien für Anlageliegenschaften im Bau nicht erfüllt sind, werden solche Projekte ebenfalls als Entwicklungsliegenschaften in die Bilanz eingestellt.

Die Bilanzierung der Entwicklungsliegenschaften erfolgt nach IAS 2, wonach diese Liegenschaften zu Anschaffungs- bzw. Herstellkosten oder einem tieferen realisierbaren Nettowert in die Konzernrechnung eingestellt werden. Dieser entspricht dem geschätzten Verkaufspreis abzüglich bis zur Veräusserung noch zu erwartende Projekt-, Bau- und Verkaufskosten. Eine allfällige Wertberichtigung wird im Erfolg aus Generalunternehmung berücksichtigt.

In den Entwicklungsreserven werden bereits im Eigentum von Allreal befindliche Grundstücke oder Anzahlungen für geplante Landkäufe sowie Drittkosten (nicht aber Eigenleistungen) aktiviert, wenn mit der Realisierung des Projektes gerechnet wird, die Ausführungsarbeiten aber noch nicht begonnen haben.

Als angefangene Bauten werden Projekte in Ausführung bilanziert, deren bauliche Vollendung noch nicht abgeschlossen ist, die objektspezifische Gesamtabrechnung noch nicht vorliegt und die Eigentumsübertragung an Dritte noch nicht vollständig erfolgte. Realisierte und baulich abgeschlossene sowie unmittelbar zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften an Dritte werden als fertiggestellte Liegenschaften ausgewiesen.

Die Bewertung der übrigen Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich betriebsnotwendiger Abschreibungen, gegebenenfalls vermindert durch zusätzliche Abschreibungen infolge Wertverminderungen. Die geschätzte Nutzungsdauer von Betriebs- und Geschäftseinrichtungen beträgt vier bis fünf Jahre sowie drei Jahre für EDV-Ausrüstungen und Betriebseinrichtungen in Anlageliegenschaften. Die in den übrigen Sachanlagen aktivierten Kunstgegenstände werden nicht abgeschrieben. Reparatur- und Unterhaltskosten werden direkt der Erfolgsrechnung belastet. Die Abschreibungen werden linear vorgenommen.

Die immateriellen Anlagen betreffen Goodwill. Dieser entspricht dem Summenüberschuss von Kaufpreis, dem Beitrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem Marktwert des zuvor bereits gehaltenen Eigenkapitalanteils über den Saldo der zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten.

Finanzanlagen beinhalten langfristige Darlehen im Rahmen der üblichen Geschäftstätigkeit und Vorfinanzierung von Mieterausbauten sowie positive Wiederbeschaffungswerte von Zinssatzswaps mit einer Laufzeit grösser als 12 Monate. Die Darlehen werden nach der «amortised cost method» bilanziert und sind frei verfügbar.

Forderungen aus Bautätigkeit für Dritte werden nach dem Nettoprinzip bilanziert, d.h., erhaltene Anzahlungen der Bauherren und Teilabrechnungen aus der Bautätigkeit werden miteinander verrechnet (Auftragssaldi). Positive Nettopositionen werden unter Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, negative Nettopositionen unter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen; vgl. auch 2.6.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Forderungen werden zum Nominalwert abzüglich notwendiger Wertberichtigungen für nicht einbringbare Forderungen ausgewiesen. Die Wertberichtigungen basieren auf einer Einzelbeurteilung der Forderung unter Berücksichtigung von hinterlegten Sicherheiten und beziehen zudem entsprechende historische Erfahrungswerte mit ein.

Alle kurzfristigen Forderungen sind frei verfügbar und nicht verpfändet.

Die flüssigen Mittel beinhalten Kassenbestände, Post- und Bankguthaben sowie kurzfristige Festgeldanlagen mit einer maximalen Laufzeit von 90 Tagen. Der Ausweis erfolgt zum Nominalwert.

Das Aktienkapital der Allreal Holding AG wird als Eigenkapital ausgewiesen, da keine Rückzahlungspflicht und keine Dividendengarantie besteht. Emissionskosten, die bei einer Kapitalerhöhung anfallen und direkt der Ausgabe der neuen Aktien zuordenbar sind, werden mit den Kapitalreserven im Eigenkapital verrechnet. Das mit Kapitalerhöhungen oder durch Konversion Wandelanleihe einbezahlte Agio wird in den Kapitalreserven bilanziert.

Eigene Aktien können durch die Allreal Holding AG oder durch eine ihrer Gruppengesellschaften am Bilanzstichtag gehalten werden. Diese werden zu Anschaffungskosten direkt mit dem Eigenkapital verrechnet und als separate Position im Konzerneigenkapitalnachweis aufgeführt. Gewinne und Verluste aus Transaktionen mit eigenen Aktien werden in den übrigen Gewinnreserven des Eigenkapitals berücksichtigt.

Ausstehende Wandelanleihen werden gemäss IAS 32 bilanziert, in dem eine Aufteilung in Fremdkapital (Finanzverbindlichkeiten) und Eigenkapital vorgenommen wird. Die Zuweisung zum Eigenkapital entspricht der Differenz zwischen Emissionserlös vor Ausgabekosten und Fair Value der Finanzverbindlichkeiten. Die Emissionskosten werden mit der Wandelanleihe verrechnet und anteilsmässig auf Fremd- und Eigenkapital aufgeteilt. Der Eigenkapitalanteil bleibt bis zu Wandlungen oder Rückkauf von Obligationen im Eigenkapital unverändert. Die Differenz zwischen bilanzierten Finanzverbindlichkeiten und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Wandelanleihen nach der Effektivzinsmethode amortisiert.

Die Finanzschulden beinhalten neben den Wandelanleihen grundpfandgesicherte Bankkredite und werden in Übereinstimmung mit IAS 1 als langfristige Finanzverbindlichkeiten erfasst, sofern die vertraglich vereinbarte Restlaufzeit in den Kreditverträgen grösser als zwölf Monate ist. Alle anderen Finanzverbindlichkeiten werden als kurzfristige Bankschulden bilanziert, auch Amortisationszahlungen, die innerhalb von zwölf Monaten nach Bilanzstichtag fällig werden. Die Bewertung aller Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu den fortgeführten Anschaffungswerten.

Rückstellungen werden in dem Masse vorgenommen, als entsprechende Verpflichtungen im Zeitpunkt der Erstellung der Konzernrechnung bestehen und deren Ereignis in der Vergangenheit liegt. Sie werden zum Nominalwert ausgewiesen. Im Weiteren kann die Höhe zuverlässig geschätzt werden, und die Eintretenswahrscheinlichkeit wird höher eingestuft als die des Nichteintretens. Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt.

Verbindlichkeiten aus Bautätigkeit für Dritte werden nach dem Nettoprinzip bilanziert, d.h. erhaltene Anzahlungen der Bauherren und Teilabrechnungen aus der Bautätigkeit werden miteinander verrechnet (Auftragssaldi). Negative Nettopositionen werden unter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, positive Nettopositionen unter Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Verbindlichkeiten (passive Rechnungsabgrenzungen), die innerhalb eines Jahres fällig werden, werden zum Nominalwert ausgewiesen.

Leasingverträge werden als finanzielles Leasing bilanziert, wenn im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen des Leasingobjekts auf die Allreal-Gruppe übergehen. Die Klassifizierung erfolgt zu Beginn des Leasingverhältnisses. Dabei werden die Leasingverbindlichkeiten in Zins- und Tilgungsbeträge aufgeteilt und der Leasinggegenstand über die geschätzte Nutzungs- oder kürzere Leasingdauer abgeschrieben. Das Leasingobjekt wird zum tieferen Wert von Barwert der Leasingzahlungen und Verkehrswert aktiviert.

Operative Leasingverträge wie zum Beispiel Mieterträge oder Baurechtszinsen werden bilanziell nicht erfasst, da es sich in der Regel um langfristige Mietverträge mit einer festen Laufzeit handelt, bei denen das Eigentum bei Vertragsablauf nicht auf die Mieter übergeht. Die Geldströme werden direkt bei Zahlungszeitpunkt erfolgswirksam berücksichtigt.

Beim Vorliegen von Anhaltspunkten, dass die Werthaltigkeit von Aktiven beeinträchtigt ist, wird mindestens einmal jährlich ein Impairment-Test durchgeführt und der realisierbare Wert geschätzt. Als realisierbarer Wert wird der tiefere Betrag zwischen Nutzwert und Verkehrswert abzüglich Verkaufskosten ermittelt. Eine allfällige Differenz zwischen dem Aktivum und dem realisierbaren Wert wird erfolgswirksam abgeschrieben und im Anhang der Konzernrechnung separat ausgewiesen. Mit Ausnahme der Anlageliegenschaften und der latenten Steuerguthaben können alle Aktiven einem Impairment-Test unterzogen werden.

Die in der Gesamtergebnisrechnung aufgeführte Position des Steueraufwands umfasst laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit, latente Steuern aus Neubewertung und übrige latente Steuern.

Die Steuern aus Geschäftstätigkeit umfassen die geschuldeten Ertragssteuern des Geschäftsjahres sowie angefallene Grundstückgewinnsteuern aus der Fertigstellung und dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften (Geschäftsfeld Generalunternehmung) und der Veräusserung von Anlageliegenschaften (Geschäftsfeld Immobilien).

Die laufenden Ertragssteuern werden nach Berücksichtigung von steuerlich verwendbaren Verlustvorträgen und unter Zugrundelegung der jeweils gültigen Steuerordnung anhand der von den einzelnen Gruppengesellschaften ausgewiesenen Ergebnisse ermittelt und unter den kurzfristigen Steuerverbindlichkeiten bilanziert.

Latente Steuern werden nach der «Comprehensive Balance Sheet Liability Method» ermittelt und zu den am Bilanzstichtag gültigen bzw. angekündigten Steuersätzen berechnet. Veränderungen der latenten Steuern werden, mit Ausnahme jener auf den Wiederbeschaffungswerten der Cashflow Hedges, erfolgswirksam über die Gesamtergebnisrechnung verbucht.

Latente Steuerverbindlichkeiten berücksichtigen die ertrags- und grundstückgewinnsteuerlichen Abweichungen zwischen der Bewertung für die Zwecke der Konzernrechnung und der jeweils gültigen steuerlichen Bewertung einzelner Aktiven und Passiven. Dabei wird auf grundsätzlich allen Abweichungen, die zu zeitlichen Verschiebungen in der Besteuerung führen, eine latente Steuer berechnet. Für die Höherbewertung von Anlageliegenschaften (positive Differenz zwischen Anschaffungskosten und Marktwert) kommt ein individueller Steuersatz zur Anwendung, wobei für jede einzelne Anlageliegenschaft eine realistische Haltedauer festgelegt wird.

Latente Steuerguthaben aus steuerlichen Verlustvorträgen und Tieferbewertung von Anlageliegenschaften (negative Differenz zwischen Steuerwert und Marktwert) werden aktiviert, wenn ihre Verwertbarkeit mit zukünftigen steuerbaren Erträgen gesichert erscheint.

Mitarbeitende der Allreal-Gruppe sind für die obligatorische und überobligatorische Personalvorsorge gemäss BVG bei der Pensionskasse Allreal versichert. Die Pensionskasse Allreal ist eine rechtlich selbständige Vorsorgeeinrichtung, die nach schweizerischem Recht auf dem Beitragsprimat basiert.

Aufgrund seiner Charakteristiken wird der Vorsorgeplan nach IAS 19 als Leistungsprimat («defined benefit plan») qualifiziert. Bei leistungsorientierten Plänen wird der Barwert der erwarteten Ansprüche nach der «Projected Unit Credit Method» ermittelt und zurückgestellt. Alle Verpflichtungen und die diesen gegenüberstehenden Vorsorgeaktiven werden jährlich zu Marktwerten durch einen unabhängigen Versicherungsmathematiker neu berechnet. Die Vorsorgekosten, die mit der Arbeitsleistung der Berichtsperiode zusammenhängen und die Verzinsung der erworbenen Vorsorgeansprüche werden erfolgswirksam erfasst. Frühere Arbeitsleistungen betreffende Vorsorgekosten, die auf neue oder verbesserte Vorsorgeleistungen zurückzuführen sind («Past Service Costs»), werden linear bis zum Zeitpunkt der Anspruchsberechtigung über den Personalvorsorgeaufwand erfasst.

Versicherungstechnische Gewinne und Verluste aus der Neuberechnung werden linear über die durchschnittliche Restdienstzeit erfolgswirksam erfasst, sofern sie 10 Prozent des höheren Wertes von Vorsorgeverpflichtung und Planaktiven überschreiten (Korridor-Methode).

Überdeckungen werden nur bis zu einem Betrag aktiviert, der die Summe von nicht erfasstem nachzuverrechnendem Dienstzeitaufwand, nicht erfassten versicherungsmathematischen Verlusten und dem Nutzen aus zukünftigen Beitragsrückzahlungen oder –reduktionen nicht übersteigt.

Für einen Teil der Allreal-Mitarbeitenden besteht eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung, die gemäss IAS 19 als Beitragsprimat qualifiziert wird. Die in der Berichtsperiode ausgewiesenen Aufwendungen entsprechen den geleisteten Beitragszahlungen des Arbeitgebers.

Der Reingewinn je Aktie errechnet sich aus der Division des Unternehmensergebnisses durch den gewichteten Mittelwert der Anzahl ausstehender Aktien während der Berichtsperiode. Der verwässerte Gewinn je Aktie berücksichtigt nebst der Aufrechnung von Aufwendungen und Erträgen im Zusammenhang mit den Wandelanleihen (Zinsaufwand, Amortisationseffekte, Steuern) auch zusätzliche Aktien, die durch die Ausübung von Options- oder Wandelrechten entstehen können und einen Verwässerungseffekt zur Folge haben.

Als Fonds werden flüssige Mittel (Kassenbestände, Post- und Bankguthaben) sowie kurzfristige Festgeldanlagen mit einer maximalen Laufzeit von 90 Tagen verwendet. Der Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit setzt sich aus dem betrieblichen Geldfluss vor Veränderung des Nettoumlaufvermögens (NUV), den Veränderungen des NUV (ohne flüssige Mittel und kurzfristige Steuerverbindlichkeiten) sowie den bezahlten Finanzkosten, erhaltenen Finanzerlösen und den bezahlten Ertrags- und Grundstückgewinnsteuern zusammen. Die Geldflüsse aus Investitions- und Finanzierungstätigkeit sind gesondert dargestellt.

Die Tätigkeit der Allreal-Gruppe beschränkt sich geografisch auf die Schweiz. Es bestehen deshalb keine wesentlichen Aktiven und Verbindlichkeiten in Fremdwährungen. Alle Gruppengesellschaften erstellen ihre Jahresrechnung in Schweizer Franken, womit aus der Konsolidierung keine Umrechnungsdifferenzen entstehen.

Anlageliegenschaften

Allreal hält Anlageliegenschaften mit einem Buchwert per 31. Dezember 2010 von CHF 2 619.3 Mio. Die Anlageliegenschaften sind zum Marktwert bewertet, welcher auf Basis der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ermittelt wird. Die DCF-Methode basiert auf verschiedenen Schätzungen und Annahmen, wobei das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt wird. Die Marktwerte berücksichtigen keine Transaktionskosten bei Veräusserung.

Die zukünftigen Mietzinseinnahmen werden auf Basis aktueller Vertragsmieten und jährlicher Sollmieteinnahmen prognostiziert. Im Fall auslaufender Geschäftsmietverträge wird eine aus aktueller Sicht nachhaltige Marktmiete eingesetzt. Bei mieterseitigen Verlängerungsoptionen kommt in der Regel der tiefere Mietzins zwischen Markt- und Vertragsmiete zur Anwendung. Im Fall von unbefristeten Mietverträgen werden bei deutlicher Abweichung der Vertragsmieten vom Marktniveau im Exitjahr ebenfalls nachhaltige Marktmieten eingesetzt.

Bewirtschaftungs- und Gebäudekosten basieren grundsätzlich auf den jeweiligen Liegenschaftsabrechnungen und beinhalten nicht umlagefähige Betriebs- und Unterhaltskosten sowie zukünftige Instandsetzungskosten anhand der mehrjährigen Jahresbudgets der Allreal. Diese Kosten berücksichtigen ausschliesslich Kosten zur Substanzerhaltung, welche das der Bewertung zugrunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichert. Zukünftige wertvermehrende Investitionen und damit verbundene Mehrerträge werden deshalb nicht eingerechnet.

Die Diskontierung erfolgt für jede Anlageliegenschaft objektspezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment. Die Teuerung wird in den prognostizierten Zahlungsströmen berücksichtigt. Die Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze orientieren sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen plus eines spezifischen Risikozuschlags.

Aufgrund einer Sensitivitätsanalyse bei den Renditeliegenschaften mit einem Marktwert von CHF 2 373.3 Mio. per 31. Dezember 2010 würde die isolierte Veränderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze um 50 Basispunkte zu einer Werterhöhung von CHF 253.3 Mio. beziehungsweise zu einer Wertreduktion von CHF 207.9 Mio. führen.

Entwicklungsliegenschaften

Allreal hält Entwicklungsliegenschaften mit einem Buchwert von CHF 456.0 Mio. per 31. Dezember 2010. Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellkosten – inklusive Eigenleistungen für angefangene Bauten – abzüglich Wertberichtigungen für Wertverminderungen. Spätestens am Bilanzstichtag wird für alle Entwicklungsprojekte ein Impairment-Test durchgeführt, indem die aufgelaufenen und zukünftigen Kosten dem realisierbaren Wert gegenübergestellt werden. Auf der Kostenseite werden unter anderem aufgrund von Investitionsrechnungen, zeitlichem Verlauf der Projekte und Kostenprognosen von Projektleitern die Aufwendungen ermittelt. Die Erlöse basieren auf Markteinschätzungen, Erfahrungswerten und bisherigen erkaufserfolgen. Sofern die tatsächlichen Baukosten und Verkaufserlöse in den Folgeperioden von den Schätzungen und Planwerten abweichen, kann eine Anpassung der Buchwerte notwendig sein.

Steuern

Die Allreal-Gruppe verfügt über wesentliche latente Steuerguthaben (31.12.2010: CHF 34.1 Mio.) und -verbindlichkeiten (31.12.2010: CHF 117.6 Mio.), die hauptsächlich auf Bewertungsunterschiede bei den Anlageliegenschaften anfallen; vgl. 2.22. Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Anlageliegenschaften wurde für jede Liegenschaft eine Resthaltedauer geschätzt. Sollte die effektive Haltedauer der Anlageliegenschaften nicht der angenommenen Haltedauer entsprechen, kann sich bei Veräusserung eine Steuerlast ergeben, die erheblich von den abgegrenzten latenten Steuern abweicht.

Allreal verfügt über ein umfassendes Management-System (QMS). Dieses beschreibt sämtliche übergeordneten Prozesse sowie die dazugehörenden Kontrollen und integriert die Aufgaben der Führung, die operativen Prozesse sowie die Unterstützungsprozesse. Das QMS deckt auch nichtfinanzielle Prozesse ab. Daneben besteht ein dokumentiertes internes Kontrollsystem zur Buchführung und zur finanziellen Berichterstattung, um das Risiko einer wesentlichen Falschdarstellung in der Jahresrechnung zu vermeiden bzw. zu vermindern oder aufzudecken. Die Kontrollen zur finanziellen Berichterstattung richten sich nach dem COSO-Rahmenkonzept. Die Gruppenleitung bestätigt dem Verwaltungsrat einmal pro Jahr schriftlich, dass ein internes Kontrollsystem existiert und effektiv ist.

Der Verwaltungsrat bzw. der Risk and Audit-Ausschuss beurteilen mindestens einmal jährlich die von der Gruppenleitung erstellte Risikobeurteilung auf Unternehmensstufe (Identifikation, Quantifizierung, Kontrolle und Steuerung). Die Risikobeurteilung hat insbesondere die Zuverlässigkeit und Vollständigkeit von finanziellen Informationen (Ordnungsmässigkeit), die Vermögenssicherung, die Einhaltung von Gesetzen, Bestimmungen und Verträgen sowie die Gefahr von Bilanzbetrügereien explizit zu berücksichtigen.

Um die Übereinstimmung des Konzernabschlusses der Allreal-Gruppe mit den anzuwendenden Rechnungslegungsregeln und die Ordnungsmässigkeit der Berichterstattung zu gewährleisten, sind wirksame interne Kontroll- und Steuerungssysteme eingerichtet. Bei der Bilanzierung und Bewertung werden zukunftsgerichtete Einschätzungen und Annahmen getroffen. Schätzungen und Annahmen, die ein wesentliches Risiko in Form einer Anpassung der Buchwerte von Vermögen und Schulden innerhalb des nächsten Geschäftsjahres darstellen, sind unter den einzelnen Positionen im Anhang dargestellt. Für finanzielles Risikomanagement vgl. 5.4.2.