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Jahresbericht

Vorwort

  • Höherer operativer Gewinn bei nahezu unverändertem Umsatz
  • Portfolio mit ausgezeichneter Nettorendite von 5.2 Prozent
  • Generalunternehmung überzeugt mit guter Ertragskraft
  • Solide Finanzierung ermöglicht Fortführung des Wachstumskurses
  • Optimistisch für das Geschäftsjahr 2010

Dank deutlich gesteigerter Mieterträge und der ausgesprochen erfolgreichen Generalunternehmung erzielte Allreal im Geschäftsjahr 2009 ein hervorragendes operatives Unternehmensergebnis von CHF 83.1 Millionen. Das 6.0 Prozent über dem Rekordwert des Vorjahres liegende Resultat belegt die ausgezeichnete Leistungsfähigkeit des Unternehmens im anspruchsvollen Marktumfeld. Die Höherbewertung der Anlageliegenschaften resultierte in einem Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 88.6 Millionen. Der von den beiden Geschäftsfeldern Immobilien und Generalunternehmung erzielte Gesamtumsatz betrug CHF 557.8 Millionen und lag damit nur unwesentlich unter dem Vorjahreswert.

Auch an der Börse vermochte sich Allreal sehr gut zu behaupten. Per 31. Dezember 2009 schloss die Aktie bei CHF 123.00 und damit 14.9 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahres. Die Kurssteigerung plus Dividende resultierten in einer Gesamtperformance von 19.6 Prozent. Der Aufschlag gegenüber dem inneren Wert (NAV) lag bei 9.2 Prozent. Am Stichtag betrug die Börsenkapitalisierung CHF 1 394.8 Millionen.

Geschäftsverlauf ermöglicht Fortführung der bewährten Dividendenpolitik

Aufgrund des erfreulichen Resultats und einer positiven Einschätzung des zukünftigen Geschäftsverlaufs wird der Verwaltungsrat der Generalversammlung die Auszahlung einer Dividende von CHF 5.00 pro Aktie vorschlagen. Dies entspricht einer auf den Jahresendkurs bezogenen Barrendite von respektablen 4.1 Prozent.

Geschäftsfeld Immobilien überzeugt mit ausgezeichneter Rendite

Im Rahmen der kontinuierlichen Optimierung des Portfolios der Renditeliegenschaften kam es im Geschäftsjahr 2009 zu mehreren Handänderungen. Bei den Zugängen handelt es sich um ein Bürogebäude in Basel und den Erwerb eines Grundstücks für eine bislang im Baurecht gehaltene Wohnliegenschaft in Zürich-Affoltern. Mit ansehnlichen Gewinnen wurden insgesamt vier Geschäftsliegenschaften – eine davon im Baurecht – veräussert. Per 31. Dezember 2009 umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 47 Geschäfts- und 23 Wohnliegenschaften.

Aufgrund geänderter Vorschriften für die Rechnungslegung (IAS 40) werden im Bau befindliche Liegenschaften, die nach Fertigstellung in das Portfolio der Renditeliegenschaften übergehen, neu zu Marktwerten geschätzt und in der Konzernbilanz als Anlageliegenschaften im Bau ausgewiesen. Dabei handelt es sich um das Toni-Areal in Zürich-West, die Wohn- und Gewerbeüberbauung MITTIM in Wallisellen, das Bürogebäude Lancy-Square in Genf-Lancy und den Turboprüfstand C auf dem Industrieareal Escher-Wyss in Zürich.

Die Bewertung der Anlageliegenschaften (Renditeliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau) resultierte in einer geringfügigen Höherbewertung vor Steuern um CHF 6.5 Millionen, entsprechend 0.3 Prozent des Marktwertes aller Anlageliegenschaften.

In Summe resultierten die in der Berichtsperiode verzeichneten Zu- und Abgänge sowie die Bewertung der Anlageliegenschaften in einer Wertzunahme des Gesamtportfolios um CHF 208.9 auf CHF 2 519.1 Millionen. Davon entfallen CHF 2 207.1 Millionen auf 70 Renditeliegenschaften und CHF 312.0 Millionen auf vier Anlageliegenschaften im Bau.

Die Mieterträge verzeichneten in der Berichtsperiode eine erfreuliche Zunahme um 7.7 Prozent auf CHF 132.9 Millionen. Zu dieser Entwicklung wesentlich beigetragen haben einerseits der fortgesetzte Ausbau des Portfolios durch Zukäufe und Eigenprojekte, andererseits die weitere Verringerung leerstandsbedingter Ertragsausfälle.

Gegenüber 2008 wurde der kumulierte Leerstand nochmals substanziell verringert. Er lag im Berichtsjahr bei tiefen 3.7 Prozent des Soll-Mietertrages.

Mit 14.8 Prozent des gesamten Mietertrages lag der Liegenschaftenaufwand leicht über dem Vorjahreswert. Grund für die Zunahme ist eine Reihe von werterhaltenden und ertragssichernden Renovations- und Sanierungsarbeiten. Dennoch lag die mit der Vermietung der Renditeliegenschaften erzielte Nettorendite bei sehr erfreulichen 5.2 Prozent.

Geschäftsfeld Generalunternehmung übertrifft die hohen Erwartungen

Mit CHF 491.2 Millionen lag das abgewickelte Projektvolumen (inklusive Aufwand für Anlageliegenschaften im Bau) nur unwesentlich unter dem Vorjahreswert. Der Anteil der Eigenprojekte hat gegenüber dem Vorjahr zugenommen und lag bei 40.4 Prozent. Aufgrund bereits in Angriff genommener und geplanter Grossprojekte wird sich diese Entwicklung in den kommenden Jahren wohl weiter akzentuieren.

In der Berichtsperiode erzielte die Generalunternehmung einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 82.2 Millionen. Das ausgezeichnete Resultat ist umso erfreulicher, als es trotz eines erheblichen Rückgangs der zyklisch anfallenden Gewinne aus abgeschlossenen Eigenprojekten erreicht wurde. Tiefere Verkaufsgewinne wurden durch gestiegene Vergabeerfolge aus Bautätigkeit kompensiert.

Beim Betriebsergebnis von CHF 33.3 Millionen führte ein höherer Personalaufwand zu einem geringfügigen Rückgang gegenüber dem Vorjahr um 3.5 Prozent.

Per 31. Dezember 2009 verfügte die Generalunternehmung über einen gesicherten Arbeitsvorrat in der Sparte Realisation von CHF 1.7 Milliarden, entsprechend einer Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während mehr als zwei Jahren.

Solide Finanzierung ermöglicht weiteres Wachstum

Per Bilanzstichtag lag der durchschnittliche Zins auf dem zu verzinsenden Fremdkapital von rund CHF 1.52 Milliarden bei tiefen 2.56 Prozent; dies bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 36 Monaten. Dank der im zweiten Halbjahr 2009 erfolgreich platzierten Wandelanleihe über CHF 200 Millionen ist die Rückzahlung der 2006 ebenfalls über eine Wandelanleihe beschafften Mittel sichergestellt. Damit ist das Unternehmen vorteilhaft und solide finanziert.

Durch den Erwerb zahlreicher Liegenschaften und Grundstücke sowie durch die Finanzierung mehrerer grösserer Eigenprojekte reduzierte sich der Eigenkapitalanteil per Stichtag auf 41.5 Prozent.

Gute Voraussetzungen für Fortsetzung des Erfolgskurses

Das ausgezeichnete Ergebnis des Geschäftsjahres 2009 bildet die solide Basis für eine auch zukünftig erfolgreiche Geschäftstätigkeit auf Grundlage der bewährten Kombination eines ertragsstabilen Immobilienportfolios mit der Tätigkeit des Generalunternehmers. Darüber hinaus gründet die optimistische Einschätzung insbesondere auf dem dank Eigenprojekten zu erwartenden Wachstum sowohl des Liegenschaftenbestandes als auch der Mieterträge sowie dem rekordhohen Arbeitsvorrat im Geschäftsfeld Generalunternehmung.

Für das Geschäftsjahr 2010 rechnet das Unternehmen mit einem gesamthaft stabilen Geschäftsverlauf und einem gegenüber dem Berichtsjahr nochmals verbesserten operativen Ergebnis.

Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung danken allen Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum ausgezeichneten Geschäftsergebnis und den Aktionären für das Vertrauen und die Unterstützung.

 

        

Dr. Thomas Lustenberger
Präsident des Verwaltungsrates

Bruno Bettoni
Vorsitzender der Gruppenleitung

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