Jahresbericht

Der kontinuierlich vorangetriebene Ausbau des Bestandes an Renditeliegenschaften, verbunden mit den Erfolgen bei der Erst- und Wiedervermietung, resultierte in einem Ertragswachstum gegenüber dem Vorjahr um 7.7 Prozent auf CHF 132.9 Millionen. Zur Zunahme bei den Erträgen aus Vermietung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften wesentlich beigetragen haben die erstmals voll ertragswirksamen Liegenschaften aus Zukäufen und eigener Entwicklung im Vorjahr sowie ein im ersten Halbjahr 2009 erworbenes Bürogebäude in Basel.

Der Liegenschaftenaufwand summierte sich in der Berichtsperiode auf CHF 19.7 Millionen, entsprechend einer Quote von 14.8 Prozent der Nettoerträge. Hauptgrund für den gegenüber dem Vorjahr leichten Anstieg der Aufwandsquote um 0.9 Prozentpunkte ist die umfassende Sanierung einer 1969 erstellten Wohnliegenschaft mit insgesamt 103 Mietwohnungen an der Achilles Bischoff-Strasse in Basel. Für das Folgejahr ist von einer Stabilisierung des Aufwandes für Verwaltung, Betrieb und werterhaltende Massnahmen von Renditeliegenschaften bei 13 bis 15 Prozent der Mieterträge auszugehen.

Dank laufender Verbesserungs- und Optimierungsmassnahmen blieb die durchschnittliche Nettorendite bei hervorragenden 5.2 Prozent. Dieser Wert ist – auch im Marktvergleich – ein ausgezeichneter Leistungsausweis. Die im Geschäftsjahr 2009 mit der Vermietung der Renditeliegenschaften erzielte Bruttorendite blieb gegenüber dem Vorjahr praktisch unverändert bei 6.1 Prozent.

Per Stichtag betrug die durchschnittliche Restlaufzeit der befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften komfortable 6.1 Jahre. Dieser gegenüber dem Vorjahr höhere Wert ist nicht zuletzt deshalb als sehr erfreulich einzustufen, als die in der Berichtsperiode neu abgeschlossenen Mietverträge in der Regel zu mindestens gleichen Konditionen zustande kamen.

Für rund CHF 97 Millionen erwarb Allreal per 30. Juni 2009 eine nahezu vollständig vermietete Geschäftsliegenschaft in Basel. Das repräsentative, in unmittelbarer Nachbarschaft zum Bahnhof SBB gelegene Gebäude mit einer Nutzfläche von gegen 20 000 Quadratmetern und einem jährlichen Soll-Mietertrag von CHF 5.4 Millionen war bereits in der zweiten Jahreshälfte voll ertragswirksam. Ein weiterer Zugang bei den Renditeliegenschaften ergab sich aus dem im zweiten Halbjahr erfolgten Zukauf des Grundstücks für die bislang im Baurecht gehaltene, voll vermietete Liegenschaft mit insgesamt 24 Wohnungen an der Bächlerstrasse in Zürich Affoltern.

Bei den Abgängen mit einem Totalwert von CHF 75 Millionen handelt es sich um ein Bürogebäude an der Dianastrasse in der Zürcher City, eine Geschäftsliegenschaft im luzernischen Ebikon, ein als Büro genutztes Stockwerkeigentum in einer Liegenschaft an der Nansenstrasse in Zürich Oerlikon sowie eine im Baurecht gehaltene Geschäftsliegenschaft an der Hardturmstrasse in Zürich-West. Aus dem Verkauf der Liegenschaften resultierte ein zehn Prozent über dem Marktwert per 31. Dezember 2008 liegender ansehnlicher Gewinn von insgesamt CHF 6.5 Millionen vor Steuern.

Am 31. Dezember 2009 umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 23 Wohn- und 47 Geschäftsliegenschaften mit einem durchschnittlichen Verkehrswert von CHF 31.5 Millionen.

Aufgrund geänderter Vorschriften für die Rechnungslegung (IAS 40) werden Projekte, die nach Fertigstellung in den Bestand der Renditeliegenschaften übergehen, neu als Anlageliegenschaften im Bau bezeichnet und zu Marktwerten geschätzt. Zu den Projekten, die am Bilanzstichtag als Anlageliegenschaften im Bau neu zusammen mit den Renditeliegenschaften den Anlageliegenschaften zuzuordnen sind, gehören das Toni-Areal in Zürich-West, die Wohn- und Gewerbeüberbauung MITTIM in Wallisellen, das Bürogebäude Lancy-Square in Genf-Lancy und der Turboprüfstand C für MAN Turbo AG Schweiz auf dem Industrieareal Escher-Wyss in Zürich-West. Mit Ausnahme des Toni-Areals werden die aufgeführten Liegenschaften bereits 2010 in das Portfolio der Renditeliegenschaften überführt. Das kumulierte Investitionsvolumen dieser drei Projekte liegt bei gegen CHF 190 Millionen.

Das Toni-Areal in Zürich-West mit einer Gesamtnutzfläche von 92 000 Quadratmetern ist vorgesehen als neuer Standort der Zürcher Hochschule der Künste (ZHdK) und zweier Departemente der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW). Der Mietvertrag mit dem Kanton Zürich über eine Nutzfläche von mindestens 70 000 Quadratmetern und einer Laufzeit von 20 Jahren ab Bezug wurde bereits 2007 unterzeichnet. Aufgrund der von einem auf dem Areal eingemieteten Clubbetreiber durch alle Instanzen weitergezogenen Mietrechtsklage und der damit einhergehenden Verzögerungen werden sich der Bezug durch die Nutzer und die Überführung in das Portfolio der Renditeliegenschaften voraussichtlich erst 2013 realisieren lassen. In der Folge dürften sich auch die Mieterträge frühestens im zweiten Halbjahr 2013 auf die Liegenschaftenrechnung auswirken.

Die per 31. Dezember 2009 vorgenommene Marktbewertung resultierte in einer leicht positiven Wertveränderung vor Steuern um CHF 6.5 Millionen. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus der Höherbewertung der Renditeliegenschaften um CHF 14.3 Millionen und einer Tieferbewertung der Anlageliegenschaften im Bau um CHF 7.8 Millionen. Bezogen auf den Marktwert des Gesamtbestandes entspricht die Aufwertung einem Wert von 0.3 Prozent.

Hauptgrund für die Höherbewertung der Renditeliegenschaften ist der anhaltende Renditedruck bei den Wohnimmobilien. Die negative Wertkorrektur bei den Anlageliegenschaften im Bau ergibt sich aus dem der Bewertung zugrunde liegenden DCF-Modell. Für die Folgejahre ist jedoch von einem positiven Effekt auszugehen.

Per 31. Dezember 2009 resultierten die Bestandesänderungen und die Neubewertung damit in einem Gesamtwert der Anlageliegenschaften von CHF 2.52 Milliarden. Davon entfielen auf die Renditeliegenschaften CHF 2 207.1 Millionen und auf die Anlageliegenschaften im Bau CHF 312.0 Millionen.

Die bei der Erst- und Wiedervermietung erzielten Erfolge sowie die Veränderungen im Liegenschaftenbestand führten zu einem weiteren Rückgang der leerstandbedingten Ertragsausfälle. Die Leerstandquote lag bei 3.7 Prozent und damit 1.8 Prozent unter dem bereits sehr tiefen Wert des Vorjahres. Bei den Wohnliegenschaften betrug die kumulierte Leerstandsquote 3.4 Prozent, bei den Geschäftsliegenschaften 3.8 Prozent. In Verbindung mit den mehrheitlich langfristigen Mietverträgen bei den Geschäftsliegenschaften garantiert die konstant tiefe Leerstandsquote trotz moderater Schwankungen eine stabile Ertragssituation und einen berechenbaren Geldfluss.

Bei der Verteilung der Nutzungen wie auch bei der geografischen Zusammensetzung des Portfolios der Renditeliegenschaften kam es gegenüber dem Vorjahr nur zu geringfügigen Veränderungen. Per 31. Dezember 2009 lag der Anteil der Geschäftsliegenschaften gemessen am Ertrag bei 82.9 Prozent, jener der Wohnliegenschaften bei 17.1 Prozent.

Am Stichtag befanden sich 87.8 Prozent der Renditeliegenschaften in der Stadt (58.8 Prozent) oder im Kanton (29.0 Prozent) Zürich. Der Anteil der übrigen Regionen lag bei 12.2 Prozent.

Ebenfalls nur kleinere Veränderungen ergaben sich bei der ausgewogenen Mieterstruktur der Geschäftsliegenschaften. Mit 8.3 Prozent grösster Einzelmieter war auch im Geschäftsjahr 2009 IBM Schweiz. An zweiter Stelle folgte MAN Turbo AG Schweiz mit 5.4 Prozent. Drittgrösster Mieter war der Kanton Zürich mit 5.1 Prozent, gefolgt von der Partner Reinsurance Company Ltd mit 4.1 Prozent und Kraft Foods mit 3.4 Prozent. Auf die fünf grössten Mieter entfielen 26.3 Prozent der Mieterträge, auf die zehn grössten 39.4 Prozent.

2009 lag der Anteil des Geschäftsfeldes Immobilien am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekts bei 77.0 Prozent.