Jahresbericht

Mit einem gegenüber dem Vorjahr nochmals um 0.5 Prozent verbesserten Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 82.2 Millionen bewies die Generalunternehmung in der Berichtsperiode auf überzeugende Art und Weise die ungebrochen hohe Leistungsfähigkeit des Geschäftsfeldes.

Das im Geschäftsjahr 2009 mit den drei Sparten Projektentwicklung, Projektrealisation und Kauf/Verkauf von Liegenschaften erzielte Betriebsergebnis (EBIT) lag bei CHF 33.3 Millionen und damit nur 3.5 Prozent unter dem stark von Projektabschlüssen beeinflussten Vorjahresresultat von CHF 34.5 Millionen. Die tieferen Gewinne aus abgeschlossenen Eigenprojekten und ein höherer Personalaufwand konnten dank geringerer Baukosten und daraus resultierenden höherer Vergabegewinne weitgehend kompensiert werden. Einen substanziellen Beitrag zum erfreulichen Betriebsergebnis leistete wiederum der sehr erfolgreiche Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Realisation.

Die sehr respektable operative Marge von 40.5 Prozent belegt erneut sowohl die intakte Wettbewerbsfähigkeit als auch die auf hohem Niveau stabile Ertragskraft des Geschäftsfeldes.

Projektentwicklung

Am 23. Juni 2009 genehmigte die Walliseller Gemeindeversammlung mit überwältigendem Mehr den von Allreal zur Abstimmung gebrachten privaten Gestaltungsplan für das zwischen Bahnhof Wallisellen und Einkaufszentrum Glatt gelegene Richti-Areal. Dank diesen Entscheids kann Allreal auf dem seit Jahren brachliegenden Grundstück bereits ab 2010 die Realisation des Projektes in Angriff nehmen. Bis 2015 soll auf dem ausgezeichnet erschlossenen, rund 72 000 Quadratmeter grossen Areal ein attraktives Quartier mit gemischter Nutzung entstehen. Vorgesehen sind rund 450 Miet- und Eigentumswohnungen in vier Hofrandbauten für zirka 1200 Bewohnerinnen und Bewohner, etwa 2500 Arbeitsplätze in einem Bürohochhaus sowie zwei Geschäftsliegenschaften mit Verkaufs- und Gewerbeflächen in den Erdgeschossen der geplanten Gebäude. Das Investitionsvolumen des Gesamtprojektes beläuft sich auf über CHF 700 Millionen. Damit handelt es sich um eines der grössten privaten Bauvorhaben in der Schweiz. Rund zwei Drittel der geplanten Büroflächen konnten bereits vor dem ersten Spatenstich an Allianz Suisse vermietet werden.

Mit der erfolgreichen Planung der Arealüberbauung in Wallisellen unterstreicht die Sparte Projektentwicklung ihre zunehmende Bedeutung für das gesamte Unternehmen und leistet einen wichtigen Beitrag zur Auslastung der Kapazitäten in der Realisation. Darüber hinaus ermöglicht sie den Ausbau des Bestandes an Renditeliegenschaften sowie absehbare Gewinne durch den Verkauf von Liegenschaften an Dritte.

Die im Geschäftsjahr aktuellen Projekte entsprechen wie schon im Vorjahr einem potenziellen Investitionsvolumen von deutlich über CHF 1 Milliarde.

Zu den im Geschäftsjahr 2009 neu in Angriff genommenen oder massgeblich weiter entwickelten Projekten gehören nebst anderen:

Realisation

Aufgrund des sich abzeichnenden Rückgangs der Hochbautätigkeit und einer unverändert grossen Zahl von Anbietern hat sich der Wettbewerb weiter verschärft. Als direkte Folge dieser Entwicklung blieben die Margen weiter unter Druck.

Dennoch blieb das 2009 von der Sparte Realisation mit Neu- und Umbauten sowie mit Renovationen und Sanierungen abgewickelte Projektvolumen von CHF 491.2 Millionen CHF gegenüber dem Vorjahr praktisch unverändert. Dies ist umso erfreulicher, als sich das Unternehmen nach wie vor auf Projekte mit abschätzbaren Risiken und intakten Gewinnmöglichkeiten beschränkte.

Mit 59.6 Prozent lag der Anteil des für Dritte abgewickelten Projektvolumens in der Berichtsperiode unter dem Vorjahreswert. Demgegenüber verzeichnete der Anteil der Eigenprojekte eine Zunahme auf 40.4 Prozent. Aufgrund zahlreicher unmittelbar vor oder bereits in Ausführung stehender Eigenprojekte dürfte sich deren Anteil am gesamten Projektvolumen kurz- und mittelfristig weiter erhöhen.

Rund 25 Prozent des in der Berichtsperiode abgewickelten Projektvolumens entfielen auf Renovations-, Umbau- und Sanierungsprojekte.

Mit dem Toni-Areal in Zürich-West konnte Anfang des Geschäftsjahres 2009 das schweizweit wohl grösste Umbauvorhaben in Angriff genommen werden. Die Transformation des ehemaligen Milchverarbeitungsbetriebes in einen Campus für die Zürcher Hochschule der Künste (ZHdK) und zwei Departemente der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) ist eine planerische und bauliche Herausforderung für alle Beteiligten. Die Baukosten für das Projekt, das zusätzlich zu den Räumlichkeiten für die Hochschulen ausserdem rund 100 Mietwohnungen beinhaltet, belaufen sich auf über CHF 350 Millionen. Nach Fertigstellung soll das Toni-Areal, das die Anforderungen des Minergie-Standards erfüllen wird, in das Portfolio der Renditeliegenschaften überführt werden.

Bedauerlicherweise hat der Betreiber eines in der Liegenschaft eingemieteten Clubs mehrmals gegen die fristgerecht ausgesprochene Kündigung des befristeten Mietvertrages rekurriert. Der Rechtsstreit hat zur Folge, dass die Ausführungsarbeiten auf dem Toni-Areal nicht wie geplant realisiert werden können. Damit verbunden ist eine gegenüber der ursprünglichen Planung um mindestens 18 Monate verzögerte Fertigstellung des Projekts. Der mit dem Kanton Zürich abgeschlossene Mietervertrag über einen Grossteil der verfügbaren Nutzfläche und einer Laufzeit von 20 Jahren ist von der Verzögerung nicht betroffen, da er erst mit Bezug der Liegenschaft durch die Hochschule in Kraft tritt.

Ebenfalls nicht wie geplant verläuft das Projekt des Wohnhochhauses Escher-Terrassen an der Hardturmstrasse in Zürich-West. Von der Stadt Zürich in der Baubewilligung gemachte Auflagen entzogen dem in vermeintlich kooperativer Planung entwickelten Projekt die wirtschaftliche Grundlage. Die aus dem erzwungenen Abbruch des Projekts resultierende Wertberichtigung beläuft sich auf rund CHF 2.1 Millionen; sie wurde erfolgswirksam der Konzerngesamtergebnisrechnung belastet. Das Gesuch für ein neues Projekt mit rund 50 Mietwohnungen und Räumlichkeiten für die Probebühnen des Opernhauses im Erdgeschoss soll 2010 eingereicht werden. Ein Beginn der Ausführungsarbeiten im Geschäftsjahr 2010 bleibt damit zumindest möglich.

Abgesehen von diesen beiden Projekten verlaufen die deutlich über 100 in Ausführung befindlichen Projekte mehrheitlich nach Plan. Per Stichtag sicherten die in Vorbereitung und Ausführung befindlichen Projekte die volle Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während mehr als zweier Jahre. Das entspricht einem Arbeitsvorrat für die Realisation in der Höhe von rund CHF 1.7 Milliarden.

Zu den im Geschäftsjahr 2009 in Angriff genommenen Neu- und Umbauprojekten gehören unter anderem:

In der Berichtsperiode wurden zahlreiche Um- und Neubauprojekte fertig gestellt und der Bauherrschaft übergeben. Dazu gehörten nebst anderen:

Kauf/Verkauf von Liegenschaften

Beim Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Realisation war Allreal erneut ausgesprochen erfolgreich. Mit dem Absatz von 255 Eigenheimen konnte die Sparte an das Rekordergebnis des Vorjahres anknüpfen und erneut einen ansehnlichen Beitrag zum Ergebnis der Generalunternehmung leisten. Per 31. Dezember 2009 befanden sich 147 Eigenheime im Verkauf. Das entspricht einer Abnahme gegenüber Jahresbeginn um 24 Einheiten.

Am Stichtag befanden sich folgende Projekte aus eigener Projektentwicklung und/oder Realisation im Verkauf:

Beim Verkauf von marktgerechtem Wohneigentum an gut erschlossenen Lagen rechnet Allreal mit anhaltender Nachfrage und stabilen Preisen. Entsprechend anspruchsvoll gestaltet sich die Suche nach geeigneten Grundstücken. Umso erfreulicher ist der 2009 erfolgreich abgewickelte Kauf von je einem für die Realisation von Eigenheimen geeigneten Grundstück in Meilen und in Erlenbach. Für beide Projekte wurden Entwicklung und Planung bereits in Angriff genommen.

2009 lag der Anteil des Geschäftsfeldes Generalunternehmung am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekts bei 23 Prozent.