Finanzbericht

Konzerngesamtergebnisrechnung

Das operative Unternehmensergebnis stieg gegenüber der Vorjahresperiode um sechs Prozent auf CHF 83.1 Millionen. Im Geschäftsjahr 2009 trugen bei gleichbleibendem Finanzaufwand ein höheres Liegenschaftenergebnis aus Vermietung und Verkauf im Geschäftsfeld Immobilien sowie ein nochmals gesteigerter Erfolg der Generalunternehmung zur Resultatverbesserung bei und kompensierten die höheren Personal- und Betriebsaufwendungen.

Im Geschäftsfeld Immobilien wuchsen die Mieterträge wegen des Portfolioausbaus und reduzierter Leerstandsquote um 7.7 Prozent auf CHF 132.9 Millionen. Beim Mietertrag auf durchgehend gehaltenen Geschäfts- und Wohnliegenschaften ergaben sich Veränderungsraten von 0.4 Prozent beziehungsweise 2.5 Prozent (like-for-like rental growth). Der Liegenschaftenaufwand lag mit 14.8 Prozent des Mietertrages zwar über jenem im Jahr 2008, bewegt sich jedoch in den normalisierten Bandbreiten der Vorjahre von 13 bis 15 Prozent. Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2009 sehr gute 3.7 Prozent des Soll-Mietertrages und wird sich im Folgejahr voraussichtlich nur leicht erhöhen.

Die Bewertung der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer führte zu einer positiven Wertkorrektur um CHF 6.5 Millionen, die sich aus der Aufwertung von Wohnliegenschaften (CHF 16.5 Mio.) und der Tieferbewertung von Geschäftsliegenschaften (CHF –2.2 Mio.) sowie der Anlageliegenschaften im Bau (CHF –7.8 Mio.) zusammensetzt. Die Höherbewertung der Wohnliegenschaften ergibt sich aus dem anhaltenden Renditedruck auf dem Transaktionsmarkt, der von der hohen Nachfrage institutioneller Anleger herrührt. Die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze wurden gegenüber dem Vorjahr leicht gesenkt. Erstmals wurden gemäss geänderter Rechnungslegung (IAS 40) Liegenschaften, die bei Fertigstellung für das Geschäftsfeld Immobilien bestimmt sind, zu Marktwerten bilanziert. Die mittels Discounted-Cashflow-Methode (DCF) errechneten Marktwerte führten zu einer Netto-Abwertung der Anlageliegenschaften im Bau um CHF –7.8 Millionen. Grund dafür sind während der Berichtsperiode geänderte Projekt-Parameter.

Der Verkauf von vier Geschäftsliegenschaften resultierte in einem Erfolg von CHF 6.5 Millionen vor Steuern. Die erzielten Preise lagen rund zehn Prozent über den bilanzierten Marktwerten per 31. Dezember 2008.

Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erreichte mit einem konsolidierten Erfolg aus Geschäftstätigkeit in Höhe von CHF 82.2 Millionen einen neuen Höchstwert (2008: CHF 81.8 Mio.) Obwohl das abgewickelte Projektvolumen leicht rückläufig war und deutlich weniger Abschlüsse von Eigenprojekten mit entsprechender Gewinnverbuchung anfielen, stieg der Erfolg dank massiv höherer Honorare und Gewinne aus Bautätigkeit. Diese fielen gegenüber der Vorjahresperiode um 20 Prozent beziehungsweise um CHF 12.6 Millionen höher aus. Bedingt durch höhere Personal- und übrige Aufwendungen ergab sich eine operative Marge von 40.5 Prozent (2008: 42.2%).

Aufgrund veränderter Rahmenbedingungen beim Projekt Escher-Terrassen in Zürich-West wurden dessen Anschaffungskosten nach einem Impairment-Test um CHF 2.1 Millionen wertberichtigt und dem Erfolg aus Generalunternehmung belastet.

Obwohl sich die Nettofinanzschulden um rund CHF 186 Millionen erhöhten, fiel der Finanzaufwand mit CHF 34.3 Millionen auf Vorjahreshöhe aus. Positiv zum erfreulichen Finanzergebnis beigetragen hat nebst tieferen Zinsen auch die Kapitalisierung von Zinsaufwendungen in Übereinstimmung mit der geänderten Rechnungslegung (IAS 23). Im Finanzaufwand sind Aufzinsungseffekte aus der Amortisation der beiden Wandelanleihen von CHF 3.2 Millionen enthalten.

Mit einem operativen Steueraufwand von CHF 25.6 Millionen lag dieser mit 23.6 Prozent auf dem Unternehmensergebnis vor Steuern über dem Konzernsteuersatz von 22 Prozent. Davon entfielen CHF 26.7 Millionen auf laufende Steuern und CHF –1.1 Millionen auf latente Steuern aus zeitlichen Differenzen. Die latenten Steuereffekte aus Neubewertung betrugen CHF 1 Million.

Konzernbilanz und Konzerneigenkapitalnachweis

Der Marktwert der Anlageliegenschaften betrug am Bilanzstichtag CHF 2 519.1 Millionen; er setzt sich zusammen aus Geschäftsliegenschaften (CHF 1 810.7 Mio.), Wohnliegenschaften (CHF 396.4 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 312.0 Mio.). Damit hat sich der Wert des Liegenschaftenportfolios im Jahr 2009 um CHF 208.9 Millionen erhöht: durch Zu- und Verkäufe (CHF 29.9 Mio.), wertvermehrende Investitionen (CHF 9.0 Mio.), Bautätigkeit (CHF 163.5 Mio.) und Neubewertung (CHF 6.5 Mio.). Bei den Anlageliegenschaften im Bau werden drei Projekte mit einem Investitionsvolumen von insgesamt CHF 190 Millionen im Jahr 2010 in den Bestand der Renditeliegenschaften überführt.

Mit einem Buchwert von CHF 394.4 Millionen stieg der Bestand an Entwicklungsliegenschaften im Vergleich zum Vorjahr nochmals um CHF 13.5 Millionen. Bei den Entwicklungsreserven (CHF 165.4 Mio.) schlägt das Richti-Areal mit CHF 94.0 Millionen am höchsten zu Buche. Der Anteil der zurzeit im Bau befindlichen Entwicklungsliegenschaften an der gesamten Bilanzposition belief sich auf 57 Prozent. Ein Grossteil der angefangenen Bauten wird in den Jahren 2010 und 2011 fertiggestellt und dürfte in der Konzerngesamtergebnisrechnung der Folgejahre zu Gewinnbeiträgen führen. Der erfolgreiche Absatz von Wohneigentum zeigt sich auch im Bestand an fertiggestellten Liegenschaften, die mit CHF 4.2 Millionen nur 1.1 Prozent aller Entwicklungsliegenschaften ausmachen.

Mit der Erhöhung des Liegenschaftenbestandes einher ging der Anstieg der Nettofinanzschulden um CHF 185.9 Millionen auf CHF 1 471.2 Millionen. Die latenten Steuerguthaben und –verbindlichkeiten beliefen sich per 31. Dezember 2009 auf netto CHF 79.7 Millionen (31.12.2008: CHF 79.8 Mio.). Die Bildung von latenten Steuerverbindlichkeiten aus der Aufwertung der Anlageliegenschaften und der zeitlichen Differenzen zwischen Konzernrechnung und Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften wurde durch neue latente Steuerguthaben aus der Bewertung von Zinssatzswaps kompensiert.

Das Konzerneigenkapital erhöhte sich in der Berichtsperiode um CHF 26.8 Millionen und erreichte per 31. Dezember 2009 einen Wert von CHF 1 277.5 Millionen. Dem Unternehmensergebnis von CHF 88.6 Millionen standen die Dividendenausschüttung (CHF –56.7 Mio.), der Kauf von eigenen Aktien (CHF –0.5 Mio.) und der Anstieg der negativen Wiederbeschaffungswerte für derivative Finanzinstrumente (CHF –12.6 Mio.) gegenüber. Letzterer ist Folge des anhaltend tiefen Zinsniveaus, das sich in der Bewertung von Zinssatzswaps niederschlägt. Der mit der Ausgabe der 2.125% Wandelanleihe 2009–2014 errechnete Betrag mit Eigenkapitalcharakter betrug CHF 8 Millionen und wurde dem Konzerneigenkapital zugewiesen.

Das Eigenkapital je Aktie stieg in der Folge um CHF 2.40 auf CHF 112.65 (NAV nach latenten Steuern).

Konzerngeldflussrechnung

Die konstante Geschäftsentwicklung hat in der Berichtsperiode im Vergleich zum Vorjahr zu einem nahezu unveränderten betrieblichen Geldfluss vor Veränderungen des Nettoumlaufvermögens von CHF 114.0 Millionen geführt (2008: CHF 115.9 Mio.). Infolge des tieferen Bestandes an Forderungen hat das Nettoumlaufvermögen leicht um CHF 14.0 Millionen abgenommen. Für die Bezahlung der Finanzkosten und der Ertrags- und Grundstückgewinnsteuern wurden CHF 30.7 Millionen respektive CHF 18.3 Millionen aufgewendet. Es ergab sich ein Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit von CHF 79.0 Millionen (2008: CHF 108.1 Mio.).

Die Investitionstätigkeit hielt auch in der Berichtsperiode an, wobei die Zukäufe mit CHF 100.5 Millionen und wertvermehrende Investitionen in bestehende Liegenschaften von CHF 9.0 Millionen die Verkäufe von vier Geschäftsliegenschaften von netto CHF 44.0 Millionen überstiegen. Die fortgesetzte Projekttätigkeit bei den Anlageliegenschaften im Bau führte zu geldwirksamen Investitionen von CHF 157.1 Millionen Die Veränderung bei den übrigen Sachanlagen und den Finanzanlagen betrug CHF –6.4 Millionen. Gesamthaft resultierte ein Geldfluss aus Investitionstätigkeit von CHF 216.1 Millionen (2008: CHF 150.5 Mio.).

Auf der Finanzierungsseite kam es aufgrund der getätigten Investitionen zu einem Anstieg der Verbindlichkeiten aus Finanzierung um CHF 203.9 Millionen. Unter Anrechnung der Dividendenauszahlung und dem Kauf eigener Aktien ergab sich ein Nettozufluss aus Finanzierungstätigkeit von CHF 146.6 Millionen (2008: CHF 42.0 Mio.).

Finanzielle Situation

Die Anlagerichtlinien von Allreal und die in den Kreditverträgen mit Banken festgehaltene Verschuldungshöhe definieren vier massgebende Finanzkennzahlen. Diese wurden in der gesamten Berichtsperiode und per 31. Dezember 2009 wie folgt eingehalten: Die konsolidierte Eigenkapitalquote betrug 41.5 Prozent (Minimalwert 35 Prozent), das Net Gearing 115.2 Prozent (Maximalwert 150 Prozent), der Zinsdeckungsgrad 4.2 (Minimalwert 2.0) und die Belehnungshöhe der Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 51.5 Prozent (Maximalwert 70 Prozent).

Die durchschnittliche Verzinsung der Finanzverbindlichkeiten betrug am Ende des Geschäftsjahres tiefe 2.56 Prozent (31.12.2008: 2.79%), bei einer kürzeren durchschnittlichen Restlaufzeit von 36 Monaten (31.12.2008: 44 Monate). Das verzinsliche Fremdkapital ist am Bilanzstichtag zu 94.4 Prozent effektiv mit Zinssatzswaps, Festhypotheken und Wandelanleihen gegen Zinsveränderungen geschützt. Die sofort verfügbaren Bankkreditlimiten betrugen am 31. Dezember 2009 komfortable CHF 377 Millionen. In der Zusammenarbeit mit den Banken sind keine Anzeichen einer Verschlechterung der Konditionen auszumachen. Da im Jahr 2009 keine neuen Zinsabsicherungen durch den Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten vorgenommen wurde, profitierte Allreal vom anhaltend tiefen Zinsniveau und refinanzierte die Neuverschuldung während längerer Zeit in der Berichtsperiode auf kurzfristiger Basis mit Zinsen unter einem Prozent. Mit der Emission der 2.125% Wandelanleihe 2009–2014 über CHF 200 Millionen gelang es, einen Teil der variabel verzinsten Finanzierung zu attraktiven Konditionen langfristig abzusichern.

Im Jahr 2010 werden bei den bestehenden Finanzschulden rund CHF 350 Millionen durch auslaufende Zinssatzswaps und die Fälligkeit der 1.875% Wandelanleihe 2006–2010 variabel verzinslich. Dies eröffnet der Gesellschaft in den nächsten Monaten interessante Möglichkeiten zur Zinsabsicherung auf tiefem Niveau, da im zweiten Halbjahr 2010 ein Anstieg der Geld- und Kapitalmarktzinsen möglich ist.

Die Ausschüttungsquote liegt mit 68 Prozent des operativen Unternehmensergebnisses unterhalb dem von der Gesellschaft vorgegebenen Maximalwert von 75 Prozent.

Jahresabschluss der Allreal Holding AG

Im Geschäftsjahr 2009 wurde ein deutlich höherer Gewinn von CHF 59.7 Millionen erzielt (2008: CHF 31.6 Mio.). Im Vergleich zur Vorjahresperiode erhöhten sich die Erträge aus den Beteiligungen an Gruppengesellschaften deutlich auf CHF 51.0 Millionen (2008: CHF 14.0 Mio.). Das durch Einmalaufwendungen in Höhe von CHF 4.7 Millionen im Zusammenhang mit der Emission einer neuen Wandelanleihe geprägte Netto-Finanzergebnis fiel dagegen mit CHF 11.2 Millionen (2008: CHF 20.5 Mio.) tiefer aus.

Die übrigen Aufwendungen und Steuern bewegten sich mit CHF 2.5 Millionen auf Vorjahreshöhe.

Bedingt durch die Ausgabe der 2.125% Wandelanleihe 2009–2014 über CHF 200 Millionen erhöhte sich die Bilanzsumme im Vergleich zum Vorjahr auf CHF 1 400.3 Millionen. Die zugeflossenen Mittel aus der Wandelanleihe wurden zur Refinanzierung beziehungsweise Erhöhung der Beteiligungen an Gruppengesellschaften verwendet.

Per 31. Dezember 2009 betrug das Eigenkapital CHF 1 043.1 Millionen (31.12.2008: CHF 1 040.1 Mio.). Die leichte Zunahme um CHF 3 Millionen resultiert aus der Differenz zwischen der im April 2009 ausgerichteten Dividende von CHF 56.7 Millionen und dem Jahresgewinn 2009 von CHF 59.7 Millionen.