Finanzbericht

Die Allreal-Gruppe ist eine Immobiliengesellschaft mit ausschliesslicher Tätigkeit in der Schweiz und mit Schwergewicht im Grossraum Zürich. Sie befasst sich einerseits mit der Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Wohn- und Geschäftsliegenschaftenportfolios («Immobilien») und andererseits mit der Entwicklung und Realisierung von Bauprojekten für den eigenen Bedarf und im Auftrag Dritter sowie dem Erbringen weiterer Immobiliendienstleistungen («Generalunternehmung»).

Die Allreal Holding AG mit Sitz in Baar ZG ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und übt als Muttergesellschaft die Führung über die Allreal-Gruppe aus.

Die konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften per 31. Dezember. Die Konzernrechnung wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und steht im Einklang mit dem Kotierungsreglement der SIX Swiss Exchange und dem schweizerischen Gesetz.

Im Jahr 2009 kamen folgende neuen IFRS-Rechnungslegungsstandards und Interpretationen erstmals in der Konzernrechnung zur Anwendung:

• IAS 1: Presentation of Financial Statements (Amendment)
• IAS 23: Borrowing Costs (Amendment)
• IAS 40: Investment Property (Revised)
• IFRS 2: Share-based Payment (Amendment)
• IFRS 7: Financial Instruments: Disclosures
• IFRS 8: Operating Segments
• IFRIC 13: Customer Loyalty Programmes
• IFRIC 15: Agreements for the Construction of Real Estate
• IFRIC 16: Hedges of a Net Investment in a Foreign Operation
• Improvements to IFRSs (2008)

Die geänderten IFRS-Rechnungslegungsgrundsätze hatten teilweise Auswirkungen auf die Konzernrechnung, vgl. 1.3.

Für die nächsten Berichterstattungen treten folgende neuen oder überarbeiteten IFRS-Rechnungslegungsstandards und Interpretationen in Kraft, mit Angabe, ab welchem Geschäftsjahr Allreal die Berücksichtigung der Änderungen plant:

• IAS 24: Related Party Disclosures (Revised), 2011
• IAS 27: Consolidated and Separate Financial Statements (Amendment), 2010
• IAS 32: Financial Instruments: Presentation (Amendment), 2011
• IAS 39: Financial Instruments: Recognition and Measurement (Amendment), 2010
• IFRS 2: Share-based Payment (Amendment), 2010
• IFRS 3: Business Combinations (Amendment), 2010
• IFRS 9: Financial Instruments: Classification and Measurement, 2013
• IFRIC 14: IAS 19: The Limit on a Defined Benefit Asset, Minimum Funding Requirements and their Interaction (Amendment), 2011
• IFRIC 17: Distributions of Non-cash Assets to Owners, 2010
• IFRIC 19: Extinguishing Financial Liabilities with Equity Instruments, 2011
• Improvements to IFRSs (April 2009), 2010

Diese Änderungen werden durch Allreal nicht vorzeitig angewendet. Eventuelle Auswirkungen auf die Konzernrechnung werden somit erst in den jeweiligen Geschäftsjahren ab Übernahme der neuen oder überarbeiteten IFRS-Rechnungslegungsstandards und Interpretationen berücksichtigt. Mit den Improvements to IFRSs (April 2009) wird auch IAS 17 (Leases) geändert, was dazu führen könnte, dass Baurechtsverträge in Zukunft als Finance Lease bilanziert werden.

Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG hat am 12. Februar 2010 die Konzernrechnung zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 26. März 2010.

IAS 40, Investment Property (Revised) schreibt vor, dass Entwicklungsliegenschaften (Anlageliegenschaften im Bau), die bei Fertigstellung für das Geschäftsfeld Immobilien bestimmt sind, zu Marktwerten (Fair Value) in die Bilanz eingestellt werden. Effekte aus der Ersterfassung per 1. Januar 2009 wie auch Veränderungen der Marktwerte in den nachfolgenden Perioden werden erfolgswirksam über die Konzerngesamtergebnisrechnung verbucht. Per 1. Januar 2009 betrug der Marktwert der damaligen drei Anlageliegenschaften im Bau CHF 156.0 Mio. Bis zum 31. Dezember 2008 erfolgte die Bewertung während der Entwicklungsphase gemäss IAS 16 zu historischen Kosten. Damit Entwicklungsprojekte zu Marktwerten gemäss IAS 40 erfasst werden, müssen kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Die Realisierung ist für das Portfolio der Anlageliegenschaften bestimmt, es besteht eine rechtskräftige Baubewilligung, und der interne Ausführungsentscheid durch die Gruppenleitung liegt vor. Im Weiteren sind Aufwendungen und Erträge zuverlässig schätzbar, damit der externe Liegenschaftenschätzer eine Marktwertschätzung unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) durchführen kann. Falls diese Kriterien nicht erfüllt sind, erfolgt die Bewertung zu Anschaffungskosten.

Aufgrund dieser Ausgangslage erfüllten im Geschäftsjahr 2009 die Projekte Toni-Areal, MITTIM, Lancy-Square und Turboprüfstand C Escher-Wyss-Areal diese Voraussetzungen und wurden erstmals zu Marktwerten in die Bilanz eingestellt. Diese Projekte wurden per 1. Januar 2009 von den Entwicklungsliegenschaften in die Anlageliegenschaften im Bau umgegliedert.

Mit IAS 40 (Revised) haben sich für die Behandlung der Entwicklungsliegenschaften beziehungsweise Anlageliegenschaften im Bau grundlegende Neuerungen ergeben. Im Rahmen dieser Neuerungen hat die Gesellschaft den Ausweis der Entwicklungsliegenschaften in der Bilanz nochmals grundlegend analysiert. Als Resultat davon werden bestimmte Entwicklungsliegenschaften nach IAS 2 bilanziert und rückwirkend auf den 1. Januar 2008 vom Anlagevermögen ins Umlaufvermögen umgegliedert. Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst. Die Anwendung von IAS 2 führt zu keiner Veränderung der Bewertung der übrigen Entwicklungsliegenschaften oder des ausgewiesenen Konzernergebnisses und Konzerneigenkapitals. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Auswirkungen der Anpassung auf die Bilanz:

Konzernbilanz

[1]Per 31.12.2008 inklusive der zur Veräusserung bestimmten Entwicklungsliegenschaften und der umgegliederten Landreserve von CHF 8.4 Mio.

Die Neugliederung der Entwicklungsliegenschaften nach IAS 2 hat einen wesentlichen Einfluss auf die Geldflussrechnung. Die Investitionen und Devestitionen in die übrigen Entwicklungsliegenschaften werden neu nicht mehr wie bisher im Geldfluss aus Investitionstätigkeit, sondern im Geldfluss aus operativer Geschäftstätigkeit ausgewiesen. Die Vorjahreszahlen in der Geldflussrechnung wurden entsprechend angepasst. Diese Veränderung wird mit nachfolgender Tabelle veranschaulicht:

Konzerngeldflussrechnung

Der Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2008 erhöht sich durch die Umklassierung der Entwicklungsliegenschaften vom Anlage- ins Umlaufvermögen um CHF 61.6 Mio., während sich der Geldfluss aus Investitionstätigkeit im gleichen Betrag reduziert. Innerhalb des Geldflusses aus Investitionstätigkeit werden neu die Investitionen in Anlageliegenschaften im Bau gezeigt, welche 2008 CHF 77.5 Mio. betragen.

Die übrigen Änderungen der IFRS-Rechnungslegungsgrundsätze hatten keine Auswirkungen auf das Konzernergebnis und das Konzerneigenkapital. Sie führten aber zu Anpassungen in der Offenlegung. Die Konzernerfolgsrechnung wird neu durch eine Gesamtergebnisrechnung gemäss IAS 1 ersetzt. Die Segmentberichterstattung gemäss IFRS 8 wird neu nach dem sogenannten Management Approach erstellt, wodurch die Offenlegung der Segmentberichterstattung erweitert wird (Herleitung Unternehmensergebnis pro Segment), ohne dass sich die Segmente Immobilien und Generalunternehmung geändert haben.

Gruppengesellschaften, an denen die Allreal-Gruppe die Leitung und Kontrolle zu mehr als 50% hält, werden durch Vollkonsolidierung in der Konzernrechnung berücksichtigt. Neue Gesellschaften werden ab Erwerbsstichtag voll einbezogen.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Purchase-Methode. Auf den Zeitpunkt der Erstkonsolidierung werden Aktiven und Passiven inklusive Eventualverbindlichkeiten der neu konsolidierten Gruppengesellschaft zu Verkehrswerten neu bewertet (Fair Value). Ein nach der Neubewertung verbleibender positiver Goodwill wird gemäss IFRS 3 als immaterieller Vermögenswert in der Bilanz aktiviert und jährlich auf ein mögliches Impairment überprüft. Ein allfällig negativer Goodwill wird sofort in der Gesamtergebnisrechnung als Ertrag erfasst.

Forderungen und Verbindlichkeiten, Aufwendungen und Erträge zwischen den konsolidierten Gesellschaften sowie konzerninterne Zwischengewinne werden eliminiert.

Der Konsolidierungskreis blieb im Geschäftsjahr 2009 unverändert.

Die Allreal-Gruppe wird in die beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung unterteilt, die eigene Segmente darstellen. Diese Darstellung entspricht dem Management Approach, in dem die Gruppenleitung als Entscheidungsträgerin die Ergebnisse der beiden Segmente auf Stufe Unternehmensergebnis vierteljährlich überwacht. Diese werden analog wie in der Konzernrechnung hergeleitet.

Das Geschäftsfeld Immobilien umfasst die Gesellschaften Allreal Home AG (Wohnliegenschaften), Allreal Office AG (Geschäftsliegenschaften), Allreal Toni AG (Toni-Areal in Zürich-West), Allreal Vulkan AG (Geschäftsliegenschaften Vulkanstrasse und Bändliweg in Zürich-Altstetten), Allreal West AG (Escher-Wyss-Areal in Zürich-West) und Apalux AG (Geschäfts- und Wohnliegenschaften).

Die Allreal Generalunternehmung AG und die Allreal Markthalle AG entsprechen dem Geschäftsfeld Generalunternehmung.

Die Tätigkeiten der Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) und der Allreal Finanz AG (konzerninterne Finanzierung) sind nicht auf Segmente zugeordnet, da aus deren Geschäftstätigkeit keine betrieblichen Erträge generiert werden. Sie werden in den Segmentinformationen unter Holding/Eliminationen aufgeführt.

Die Allreal-Gruppe erzielt mit keinem Kunden Umsätze, die mehr als 10% des Gesamtumsatzes ausmachen.