Finanzbericht

Der Mietertrag ermittelt sich wie folgt:

Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2009 gesamthaft 3.7% des Soll-Mietertrages (2008: 5.5%), aufgeteilt auf die Geschäftsliegenschaften mit 3.8% und die Wohnliegenschaften mit 3.4% (2008: 6.2% und 2.0%).

Die Ertragsausfälle für mietfreie Zeiten betreffen Erst- und Wiedervermietungen von Geschäftsflächen, die durch die Mieter gemäss vertraglichen Vereinbarungen in der Berichtsperiode zeitlich gestaffelt bezogen wurden und während dieser Dauer keine oder reduzierte Mietzinsen bezahlt wurden (CHF 0.9 Mio.). Die effektiven Inkassoverluste beliefen sich auf CHF 0.5 Mio.

Bei neun Liegenschaften ist Allreal Baurechtsnehmerin. Die Baurechtszinsen werden gemäss vertraglichen Vereinbarungen jährlich neu aufgrund der Kapitalmarktzinsen für eine Folgeperiode von 12 Monaten festgelegt. Die zukünftigen Baurechtszinsen fallen wie folgt an:

Die Abnahme der in Zukunft anfallenden Baurechtszinsen gegenüber der Vorjahresperiode hängt mit der Neuregelung der Baurechtsverträge zusammen, die zu einer deutlichen Aufwandsreduktion für Allreal führen.

Im Übrigen setzt sich der Mietertrag wie folgt zusammen:

Der Mietertrag auf durchgehend gehaltenen Geschäfts- und Wohnliegenschaften veränderte sich gegenüber dem Vorjahr um plus 0.4% bzw. plus 2.5% (like-for-like rental growth). Bei der Berechnung der Wachstumsrate auf dem Bestandesportfolio wurden Zu- und Abgänge in den Jahren 2008 und 2009 nicht berücksichtigt.

Der Liegenschaftenaufwand betrifft ausschliesslich die Renditeliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien.

Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Der Liegenschaftenaufwand für nicht vermietete Objekte belief sich im Jahr 2009 auf CHF 0.5 Mio. (2008: CHF 0.7 Mio.).

In der Berichtsperiode wurden drei Geschäftsliegenschaften in Zürich sowie eine Wohn- und Geschäftsimmobilie in Ebikon mit einem totalen Verkaufspreis von CHF 75.0 Mio. veräussert. Nach Abzug der Transaktionskosten (Handänderungssteuern, Vermittlungskommissionen und Notariatskosten) resultierte ein Verkaufserfolg vor Steuern von CHF 6.5 Mio.

Die Dritthonorare und Gewinne aus Bautätigkeiten setzen sich aus Architektur- und Generalunternehmungshonoraren (CHF 21.7 Mio.) und Gewinnen aus Bautätigkeit (CHF 32.3 Mio.) zusammen. Demgegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen für Bauversicherungen und -garantien, Delkredere sowie Drittaufwand aus Offertkosten (CHF –1.0 Mio.).

In den diversen Erträgen von CHF 1.8 Mio. sind Mieterträge aus Entwicklungsreserven und angefangenen Bauten von CHF 1.0 Mio. sowie übrige Erfolge aus Kommissionen und Dienstleistungen für Dritte von CHF 0.8 Mio. enthalten.

Dem Ertrag aus Generalunternehmung unterliegt ein abgewickeltes Netto-Projektvolumen (inkl. Bauten auf eigene Rechnung, Honorare und Vergabeerfolge auf Drittbauten) wie folgt:

Die direkten Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem abgewickelten Netto-Projektvolumen stehen, beliefen sich im Jahr 2009 auf CHF 371.9 Mio. (2008: CHF 422.8 Mio.).

Zusätzlich realisierte die Generalunternehmung ein abgewickeltes Projektvolumen von CHF 66.3 Mio. (2008: CHF 34.4 Mio.) für das Geschäftsfeld Immobilien, womit ein Bruttoumsatz der Generalunternehmung von CHF 491.2 Mio. resultiert (2008: CHF 499.9 Mio.). Die gruppeninternen Umsätze wurden in der Konzernrechnung wieder eliminiert.

Der Personalaufwand betrifft, mit Ausnahme der Verwaltungsratshonorare (Holding, CHF 0.5 Mio.) und der Mitarbeiter der Apalux AG (Immobilien, CHF 0.4 Mio.), ausschliesslich die Generalunternehmung. Anderen Unternehmensbereichen zur Verfügung gestellte Personaldienstleistungen werden mittels Management Fees abgegolten (vgl. 5.6).

Der übrige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für Aus- und Weiterbildung (CHF 0.5 Mio.), freiwillige Dienstaltersgutschriften an Mitarbeitende (CHF 0.2 Mio.), Kosten für temporäres Personal und Rekrutierung (CHF 0.2 Mio.) und Aufwendungen für Mitarbeiteranlässe (CHF 0.5 Mio.).

Am Bilanzstichtag betrug der Personalbestand 281 Mitarbeitende, entsprechend 263 Vollzeitstellen (2008: 281 Mitarbeitende/265 Stellen).

Der Mietaufwand betrifft von Allreal genutzte Geschäftsräumlichkeiten und Parkplätze in Zürich, Basel, Bern und St. Gallen. Für den Sitz in Zürich besteht ein indexierter Mietvertrag mit einer Laufzeit bis 31.Januar 2018 und einem jährlichen Mietzins von CHF 2.8 Mio. (total CHF 22.6 Mio. bis 2018), wovon CHF 0.3 Mio. durch einen Untermieter getragen werden. Die Mietverträge für die anderen drei Standorte mit jährlichen Mietzinsen von CHF 0.3 Mio. (total CHF 1.1 Mio. bis Vertragsende) haben fixe Laufzeiten bis maximal Dezember 2014.

Im Verwaltungsaufwand sind Kosten für Unternehmenskommunikation, Telekommunikation, Sachversicherungen und Büromaterial berücksichtigt.

Die Position Kapitalsteuern beinhaltet einmalige Emissionsabgaben von CHF 2.1 Mio., die im Rahmen von Kapitalerhöhungen bei drei Gruppengesellschaften im Dezember 2009 angefallen sind.

Der übrige allgemeine Betriebsaufwand enthält im Wesentlichen Kosten für Betrieb, Unterhalt und Reparaturen von Betriebseinrichtungen und Spesen von Mitarbeitenden.

Die im Rahmen der betrieblichen Tätigkeit gewährten Darlehen an Dritte (Finanzanlagen) generierten Zinserträge von CHF 0.1 Mio. Die übrigen Zinserträge entfallen auf Habenzinsen auf liquiden Mitteln (CHF 0.1 Mio.), Bauvorfinanzierungen für Dritte (CHF 0.3 Mio.) und definitiven Abrechnungen von laufenden Steuern (CHF 0.2 Mio.).

Im Vorjahr wurde mit dem Handel und dem Teilrückkauf der 1.875% Wandelanleihe CHF 2.0 Mio. dem Finanzertrag gutgeschrieben.

Der Finanzaufwand für die ausstehenden Wandelanleihen setzt sich aus bezahlten und abgegrenzten Zinsen bis Bilanzstichtag von 3.8 Mio. (2008: CHF 3.2 Mio.) und der Amortisation zwischen Schuldkomponenten und Rückzahlungsbeträgen von CHF 3.2 Mio. zusammen (2008: CHF 2.9 Mio.); vgl. auch 4.9.

Die aktivierten Bauzinsen von CHF 4.6 Mio. betreffen direkt zurechenbare Zinskosten Dritter bzw. durch Zuordnung von durchschnittlich 60% des anfallenden Fremdkapitalaufwands bei in Bau befindlichen Entwicklungsliegenschaften (CHF 0.6 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 4.0 Mio.) unter Annahme eines durchschnittlichen Zinssatzes von 2.6% (2008: 2.8%).

Der durchschnittliche Zinssatz auf den ausstehenden Finanzverbindlichkeiten beträgt 2.56%, mit einer Zinsbindung von 3.0 Jahren (2008: 2.79%, Zinsbindung 3.7 Jahre).

Basierend auf den per 31.12.2009 ausstehenden Finanzverbindlichkeiten mit unterjähriger Zinsbindung hätte eine Zinserhöhung um 1% eine Verteuerung der annualisierten Zinskosten von CHF 1.5 Mio. zur Folge (2008: CHF 0.2 Mio.).

In Übereinstimmung mit IAS 33 ergibt sich, bedingt durch die Ausgabe von zwei Wandelanleihen, ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmensergebnis pro Aktie. Für die Berechnung der Verwässerung wurde das Unternehmensergebnis um die Effekte aus den Wandelanleihen korrigiert (Finanzaufwand und -ertrag, latente und laufende Steuern). Dies führt zu einem verwässerten Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 94.1 Mio. bzw. exklusive Neubewertungseffekt von CHF 88.6 Mio. Die durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien erhöht sich um die maximal bei Wandlung auszugebenden Beteiligungsrechte (zeitgewichtet) von 11 350 243 auf 12 736 687 Aktien.

Bei einer vollständigen Ausübung der Wandelrechte bei der 1.875% Wandelanleihe 2006–2010 zu einem Wandelpreis von CHF 147.64 pro Namenaktie würden 1 035 559 neue Aktien und bei der 2.125% Wandelanleihe 2009–2014 zu einem Wandelpreis von CHF 142.50 pro Namenaktie 1 403 508 neue Aktien aus bedingtem Kapital geschaffen.

Gemäss IAS 19 qualifiziert sich die Pensionskasse als Leistungsprimat. Unter Zugrundelegung der hierbei gültigen «Projected Unit Credit Method» ergibt sich für den Konzernabschluss der Allreal-Gruppe folgendes Bild:

Die effektive Rendite des Vermögens der Pensionskasse betrug 8.5% (2008: –4.4%).

Die Planaktiven teilen sich per 31. Dezember 2009 wie folgt in die einzelnen Anlagekategorien auf: Immobilien 48.4% (2008: 49.2%), Obligationen 31.2% (2008: 32.5%), Aktien 14.8% (2008: 12.2%) sowie flüssige Mittel und Forderungen 5.6% (2008: 6.1%).

Die erwartete Rendite des Vorsorgevermögens beträgt 4% (2008: 4.35%) und entspricht dem gewichteten Durchschnitt der Vermögensverteilung und den erwarteten Renditen je Anlagekategorie. Sie setzt sich zusammen aus Immobilien 4.8% (2008: 4.8%), Obligationen 2.1%–2.2% (2008: 2.8%–3%), Aktien 6.1%–6.4% (2008: 6.5%–6.7%) und flüssigen Mitteln 1.2% (2008: 2.5%).

Dabei erfolgte die Berechnung der Vorsorgeverpflichtungen auf der Basis folgender Annahmen:

Aufgrund einer Planänderung wurden die Altersgutschriften je Alterskategorie um 0.5% erhöht und die Risikoprämien gleichzeitig um 0.5% gesenkt. Ferner wurden die Umwandlungssätze leicht reduziert (Anpassung des Vorsorgereglements der Pensionskasse Allreal per 1. Januar 2008). Die Differenz zwischen den Vorsorgeverpflichtungen nach neuem und bisherigem Plan von CHF 0.9 Mio. per 1. Januar 2008 wird als nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand berücksichtigt und über die durchschnittlich verbleibende Dienstzeit von 6.1 Jahren amortisiert.

Die erfahrungsbedingten Anpassungen bei den Planaktiven betrugen CHF –1.8 Mio. (2008: CHF 0.5 Mio.) und bei den Vorsorgeverbindlichkeiten CHF –0.1 Mio. (2008: CHF –0.1 Mio.).

Gemäss IAS 19.58 (IFRIC 14) kann ein in der Bilanz zu aktivierender ökonomischer Nutzen entstehen, wenn der laufende Vorsorgeaufwand grösser ist als die reglementarischen Beiträge. Per Bilanzstichtag sind diese Voraussetzungen wie im Vorjahr nicht gegeben.

Für das Folgejahr werden Planbeiträge von je CHF 2.6 Mio. (2008: CHF 2.5 Mio.) von Arbeitgeber und Arbeitnehmern erwartet.

Neben der Pensionskasse Allreal besteht für einen Teil der Allreal-Mitarbeitenden eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung. Hier besteht die Verpflichtung von Allreal ausschliesslich in der Erbringung der jährlichen Beitragsleistungen. Diese beliefen sich in der Berichtsperiode auf CHF 0.6 Mio. (2008: CHF 0.6 Mio.). Der Kaderplan qualifiziert sich nach IAS 19 als Beitragsprimat.

Gesamthaft betrugen die verbuchten Personalvorsorgeaufwendungen 2009 CHF 3.2 Mio. (2008: CHF 3.1 Mio.).

Die Pensionskasse Allreal gilt gemäss IAS 24 als nahe stehende Person; vgl. auch 5.5.