Finanzbericht

Die Zukäufe in den Anschaffungskosten betreffen den Erwerb einer Geschäftsliegenschaft in Basel (CHF 97.4 Mio.) und das Grundstück einer bisher im Baurecht gehaltenen Wohnliegenschaft in Zürich-Affoltern (CHF 3.1 Mio.).

Bei den Geschäfts- und Wohnliegenschaften wurden wertvermehrende und aktivierbare Investitionen von total CHF 9.0 Mio. getätigt, die zu höheren Mieterträgen führen. Es handelt sich hierbei um die Totalsanierung der Wohnüberbauung Achilles Bischoff-Strasse 2–10 in Basel (CHF 5.0 Mio.), Abschlusskosten aus der im Vorjahr erstellten Wohn- und Gewerbeüberbauung Eichwiesen in Fällanden (CHF 1.2 Mio.) sowie um Mieterausbauten in zwei Bürogebäuden in Zürich (CHF 2.8 Mio.).

Zwischen Anschaffungskosten und Neubewertung wurden CHF 0.9 Mio. erfolgsneutral umklassiert (Umgliederung infolge Neufestsetzung Anschaffungskosten).

Mit der erstmaligen Erfassung von Liegenschaften, die nach Fertigstellung in den Bestand der Renditeliegenschaften übergehen, wurden per 1. Januar 2009 die Projekte Toni-Areal in Zürich (CHF 71.2 Mio.), Zentrumsüberbauung MITTIM in Wallisellen (CHF 80.9 Mio.) und Lancy-Square in Lancy (CHF 4.2 Mio.) zu totalen Anschaffungskosten von CHF 156.3 Mio. den Anlageliegenschaften zugewiesen. In der Berichtsperiode wurden wertvermehrende Investitionen für diese drei Projekte sowie den Neubau des MAN Turboprüfstandes auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich von CHF 159.5 Mio. bezahlt. Die per 31. Dezember 2009 resultierende Differenz von CHF –7.8 Mio. zwischen Anschaffungskosten und Marktwert wurde der Neubewertung belastet. Weitere Informationen zu den Anlageliegenschaften im Bau vgl. Seite 129 der Konzernrechnung.

Für Abgänge aus Veräusserung von Anlageliegenschaften vgl. 3.3 und Seite 126 der Konzernrechnung. Beim Verkauf der Geschäftsliegenschaft Dianastrasse 5 in Zürich mit Nutzungsübergang am 12. Februar 2009 wurden bereits CHF 30 Mio. im Vorjahr von der Käuferschaft als Anzahlung geleistet.

Bezogen auf die einzelnen Regionen und Liegenschaftenarten verteilen sich Anschaffungskosten und Marktwerte per 31. Dezember wie folgt:

[1]Aus Neubewertung im Vergleich zum Vorjahr

Unter den Anschaffungskosten werden mit dem Erwerb entstandene Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen), die effektiven Gestehungskosten der Zugänge aus Bautätigkeit sowie wertvermehrende Investitionen und Gesamterneuerungen erfasst.

Die Neubewertung der Anlageliegenschaften beruht auf dem per 31. Dezember durchgeführten Bewertungsgutachten des externen Liegenschaftenschätzers nach der Discounted-Cashflow-Methode (vgl. Seiten 134 bis 141 des Geschäftsberichts).

Als Liegenschaftenschätzer ist im Auftragsverhältnis Sal. Oppenheim jr. & Cie., Corporate Finance (Schweiz) AG tätig. Es bestehen keine weiteren Geschäftsverbindungen oder Beteiligungen zwischen Allreal und dem Liegenschaftenschätzer.

Für Details zu den Anlageliegenschaften vgl. Seiten 120 bis 129 der Konzernrechnung.

Aufgrund durchgeführter Impairment-Tests bei den einzelnen Entwicklungsliegenschaften per 31. Dezember 2009 wurde im Gegensatz zur Vorjahresperiode ein Wertberichtigungsbedarf festgestellt. Bei der Entwicklungsreserve Escher-Terrassen in Zürich-West wurden infolge veränderter Projektgrundlagen CHF 2.1 Mio. aktivierte Drittkosten obsolet und demzufolge dem Erfolg aus Generalunternehmung (Erfolg aus Projektentwicklung und Verkauf Entwicklungsliegenschaften) belastet.

Für Details zu den Entwicklungsliegenschaften vgl. Seiten 130 und 131 des Geschäftsberichts.

Bei den aktivierten übrigen Sachanlagen handelt es sich um Ausbaukosten für Geschäftsräumlichkeiten an den Standorten Baar, Bern und Zürich (CHF 0.7 Mio.), Informatikausrüstung (CHF 0.1 Mio.) und Kunstgegenstände (CHF 0.4 Mio.) im Geschäftsfeld Generalunternehmung. Im Weiteren bestehen Betriebseinrichtungen in Anlageliegenschaften, die im Eigentum von Allreal stehen (CHF 0.1 Mio.).

Für die Vorfinanzierung und Sicherung eines möglichen Bauvorhabens hat Allreal einer Drittperson ein in der Laufzeit unbestimmtes Darlehen über CHF 3.6 Mio. gewährt (keine Amortisationen, unverzinst).

Im Zusammenhang mit dem Verkauf der Anlageliegenschaft Schulhausstrasse 3–5/Zentralstrasse 10–12 in Ebikon per 1. April 2009 wurde der Käuferschaft mit CHF 3.0 Mio. ein Teil des Verkaufspreises als gesichertes Darlehen gewährt, welches in zwei Tranchen bis spätestens 30. Juni 2011 zurückbezahlt wird (jährliche Amortisation CHF 1.5 Mio, Zinssatz 2% p.a.). Die im Jahr 2010 fällige Rate von CHF 1.5 Mio. ist in den übrigen Forderungen bilanziert.

Zur Vorfinanzierung von Innenausbauten einer Wohn- und Geschäftsliegenschaft wurde einem Mieter ein verzinsliches Darlehen mit einer Laufzeit bis 31. März 2011 gewährt, das sich per Bilanzstichtag noch auf CHF 0.3 Mio. beläuft (jährliche Amortisation CHF 0.2 Mio., Zinssatz 5% p.a.).

Die Wertberichtigungen beziehen sich im Wesentlichen auf überfällige Forderungen aus laufenden oder abgeschlossenen Aufträgen im Geschäftsfeld Generalunternehmung. Diese werden aufgrund von Einzelbeurteilungen der Gruppenleitung in Bezug auf die Einbringbarkeit der Guthaben gebildet. Die Debitoren des Geschäftsfeldes Immobilien beinhalten Guthaben gegenüber Liegenschaftenverwaltungsgesellschaften.

Per Bilanzstichtag sind die Forderungen von CHF 5.3 Mio. im Geschäftsfeld Immobilien noch nicht fällig. Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember:

Die bilanzierten Werte verstehen sich in Übereinstimmung mit den unter 2.13 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, die sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befinden bzw. noch nicht abgerechnet und bezahlt sind.

Die Forderungen aus Altlasten (CHF 0.6 Mio.) betreffen zwei Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien, bei welchen Allreal die Beseitigung von Altlasten bevorschusst hat.

Die diversen anderen Forderungen beinhalten im Wesentlichen Guthaben aus Abrechnung der Verrechnungssteuer, geleistete Depots/Kautionen für Projekte der Generalunternehmung und aktive Rechnungsabgrenzungen in Höhe von CHF 0.6 Mio. sowie CHF 2.3 Mio. Restguthaben aus kurzfristigen Darlehen, wovon CHF 0.8 Mio. nach dem Bilanzstichtag zurückbezahlt wurden.

Von den flüssigen Mitteln in Höhe von CHF 28.6 Mio. (31.12.2008: CHF 19.1 Mio.) sind CHF 25.8 Mio. frei verfügbar und CHF 2.8 Mio. nur für bestimmte Drittbauprojekte der Generalunternehmung verwendbar. Per Bilanzstichtag sind alle Gelder zu marktüblichen Konditionen bei Schweizer Banken angelegt, die, sofern sie ein Rating haben, mit mindestens «A» beurteilt werden.

Das Aktienkapital der Allreal Holding besteht per Bilanzstichtag aus 11 386 593 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert. Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung. Für Veränderungen des Eigenkapitals vgl. Konzerneigenkapitalnachweis auf Seite 66.

Am 31. Dezember 2009 hielt Allreal 46 898 eigene Aktien (31.12.2008: 44 063 Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF 120.30 (31.12.2008: CHF 114.65). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten Eigenkapital in Abzug gebracht. Für Veränderungen des Bestands an eigenen Aktien vgl. 3.9.

Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechtes – bis 28. März 2010 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbes von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 200.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 4 000 000 Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen. Dieses genehmigte Kapital ist per Bilanzstichtag nicht beansprucht.

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 125.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 500 000 Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Die Gesellschaft hat am 2. Juni 2006 eine 1.875% Wandelanleihe über ursprünglich CHF 175.0 Mio. und mit einer Laufzeit von vier Jahren begeben. Seit der Liberierung der 1.875% Wandelanleihe wurden 2 705 Aktien à nominal CHF 50 aus bedingtem Kapital geschaffen. Dieses bedingte Kapital hat sich deshalb um CHF 0.1 Mio. auf CHF 124.9 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2009).

Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 26. März 2010 die Ausschüttung einer Dividende von CHF 5.00 pro Aktie, entsprechend einem Gesamtbetrag von CHF 56.9 Mio. Im Vorjahr wurden CHF 56.7 Mio. Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet, was CHF 5.00 pro Aktie entspricht.

Fristigkeit der Finanzierung (Kapitalbindung)

Die Finanzschulden der Allreal-Gruppe bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten und zwei Wandelanleihen. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen und Hypotheken werden jeweils auf rollender Basis verlängert. Als langfristige Finanzverbindlichkeiten sind nebst der 2.125% Wandelanleihe nur Bankkredite erfasst, die eine vertraglich vereinbarte Restlaufzeit grösser als zwölf Monate haben.

In den Verbindlichkeiten aus kurz- und langfristiger Finanzierung sind zwei Wandelanleihen enthalten.

1.875% Wandelanleihe 2006–2010

Jede Inhaberobligation von CHF 5000 nominal kann bis 18. Mai 2010 in 33.86704 Namenaktien der Allreal Holding AG gewandelt werden. Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen ist insbesondere die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar entweder jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mehr als 85% des ursprünglichen Anleihebetrages gewandelt und/oder zurückgekauft worden sind, falls der Schlusskurs der Namenaktie der Allreal Holding AG innerhalb von 30 aufeinander folgenden Handelstagen während 20 Handelstagen mindestens den Preis von CHF 191.93 erreicht. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2009 nicht erfüllt.

Infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien im Jahr 2007 und vorzeitigem Rückkauf von Wandelobligationen durch die Gesellschaft im Jahr 2008 hat sich der ursprüngliche Emissionsbetrag von CHF 175.0 Mio. auf CHF 152.9 Mio. reduziert.

Per Bilanzstichtag ist die 1.875% Wandelanleihe wie folgt bilanziert:

In der Berichtsperiode wurden damit CHF 2.6 Mio. für die Amortisation Differenz Schuldkomponente/Rückzahlungsbetrag zulasten des Finanzaufwands verbucht (2008: CHF 2.9 Mio.).

Die Differenz von CHF 1.1 Mio. per 31. Dezember 2009 zwischen der Schuldkomponente (CHF 151.8 Mio.) und dem Rückzahlungsbetrag (CHF 152.9 Mio.) wird über die restliche Laufzeit der Wandelanleihe bis 2010 nach der Effektivzinsmethode amortisiert.

Auf der Differenz zwischen Steuerwert der Wandelanleihe und Buchwert der Schuldkomponente sowie anteiliger Emissionskosten werden latente Steuerverbindlichkeiten zum Konzernsteuersatz von 22% berücksichtigt und über die Laufzeit der Wandelanleihe erfolgswirksam aufgelöst. Im Jahr 2009 wurden latente Steuern von CHF 0.6 Mio. zugunsten des Steueraufwands aufgelöst.

In der Erfolgsrechnung wird nebst dem tatsächlichen zu bezahlenden Zins von 1.875% auch der Aufwand, welcher einem Effektivzinssatz von 3.57% entspricht, abgegrenzt.

2.125% Wandelanleihe 2009–2014

Jede Inhaberobligation von CHF 5 000 nominal kann bis 19. September 2014 in 35.08772 Namenaktien der Allreal Holding AG gewandelt werden. Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen sind insbesondere die Möglichkeiten zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar entweder jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mehr als 85% des ursprünglichen Anleihebetrags gewandelt und/oder zurückgekauft worden sind, oder ab dem 9. Oktober 2011, falls der Schlusskurs der Namenaktie der Allreal Holding AG innerhalb von 30 aufeinanderfolgenden Handelstagen während 20 Handelstagen mindestens den Preis von CHF 185.25 erreicht. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2009 nicht erfüllt.

Gemäss IAS 32 ist bei der erstmaligen Erfassung der Wandelanleihe eine Aufteilung in Fremd- und Eigenkapital vorzunehmen, da in der Wandelanleihe «multiple embedded derivatives» enthalten sind. Die Zuweisung zum Eigenkapital entspricht der Differenz zwischen Emissionserlös vor Ausgabekosten und Fair Value der Finanzverbindlichkeiten, welche sich unter Berücksichtigung eines Referenzzinssatzes von 3.02% ergibt. Die Emissionskosten werden anteilmässig auf Fremd- und Eigenkapital aufgeteilt. Der Eigenkapitalanteil bleibt bis zu Wandlungen von Obligationen in Eigenkapital unverändert.

Per Bilanzstichtag ist die 2.125% Wandelanleihe wie folgt bilanziert:

In der Berichtsperiode wurden damit CHF 0.6 Mio. für die Amortisation Differenz Schuldkomponente/Rückzahlungsbetrag zulasten des Finanzaufwands verbucht.

Die Differenz von CHF 15.7 Mio. per 31. Dezember 2009 zwischen der Schuldkomponente (CHF 184.3 Mio.) und dem Rückzahlungsbetrag (CHF 200.0 Mio.) wird über die restliche Laufzeit der Wandelanleihe bis 2014 nach der Effektivzinsmethode amortisiert.

Auf der Differenz zwischen Steuerwert der Wandelanleihe und Buchwert der Schuldkomponente sowie anteiliger Emissionskosten werden latente Steuerverbindlichkeiten zum Konzernsteuersatz von 22% berücksichtigt und über die Laufzeit der Wandelanleihe erfolgswirksam aufgelöst. Im Jahr 2009 wurden latente Steuern von CHF 0.1 Mio. zugunsten des Steueraufwands aufgelöst.

In der Erfolgsrechnung wird nebst dem tatsächlichen zu bezahlenden Zins von 2.125% auch der Aufwand, welcher einem Effektivzinssatz von 3.79% entspricht, abgegrenzt.

Die zeitliche Klassierung der Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt bei der Zinsbindung aufgrund des effektiven Fälligkeitsdatums der unterliegenden festen Vorschüsse und Hypotheken bzw. dem Laufzeitende der Wandelanleihen. Bei der Berechnung der Kapital- und Zinsbindung werden die Wandelanleihen mit ihrem ausstehenden Nominalwert und dem jeweiligen Coupon von 1.875% und 2.125% berücksichtigt.

Per 31. Dezember 2009 bestehen Feste Vorschüsse in der Höhe von CHF 1139.7 Mio. und Festhypotheken von CHF 24.0 Mio. (zu Nominalwerten), die zu 100% bei Schweizer Banken oder Versicherungen aufgenommen wurden.

Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung (ohne Wandelanleihen) auf folgende Bankengruppen und Versicherungen:

In den nächsten zwölf Monaten enden drei Zinssatzswaps über total CHF 200.0 Mio., und zwar CHF 100.0 Mio. (2.30%), CHF 50.0 Mio. (1.38%) und CHF 50.0 Mio. (2.53%). Ergänzend werden Festhypotheken über CHF 15.5 Mio. mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 3.06% fällig.

Sofern Allreal keine Zinssatzswaps abgeschlossen hätte, wären 75.2% der Finanzverbindlichkeiten variabel verzinslich und einem Zinsänderungsrisiko am Markt ausgesetzt (31. Dezember 2008: 84.7%).

Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2009 beträgt 2.56% (31. Dezember 2008: 2.79%).

Die durchschnittliche Restlaufzeit aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2009 beträgt 36 Monate (31. Dezember 2008: 44 Monate).

Weitere Ausführungen zu den Finanzinstrumenten; vgl. 5.4.

Die Rückstellungen für Baugarantien decken bestehende Risiken aus abgeschlossenen Projekten des Geschäftsfeldes Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten abgegebene Mietzinsgarantien sowie mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen im Geschäftsfeld Immobilien. In Übereinstimmung mit IAS 11, Ziffer 40, werden Rückstellungen für bestehende Risiken aus laufenden Aufträgen (Baurisiken) direkt mit den Projektsaldi in den Forderungen bzw. Verbindlichkeiten verrechnet.

Kurzfristige Rückstellungen

Langfristige Rückstellungen

Die Rückstellungen wurden auf den Bilanzstichtag hin neu beurteilt und angepasst. Nach Beurteilung der Gesellschaft sind die gebildeten Rückstellungen notwendig, um rechtliche oder faktische Verpflichtungen aus bisherigen Ereignissen abzubilden, bei welchen ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist. Beträge und zeitliche Klassierung basieren auf Schätzungen, die dementsprechend mit Unsicherheiten behaftet sind.

Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt.

Übrige langfristige Verbindlichkeiten betreffen die negativen Wiederbeschaffungswerte der Zinssatzswaps (Hedge Accounting), deren Restlaufzeit grösser zwölf Monate ist.

Die bilanzierten Werte verstehen sich als Verbindlichkeiten nach Abzug entsprechender Gegenforderungen je Projekt, in Übereinstimmung mit den unter 2.19 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen, vgl. auch 4.5.

Die diversen Verbindlichkeiten beinhalten neben Sachkreditoren und einer ausstehenden Projektabrechnung gegenüber einem Dritten auch negative Wiederbeschaffungswerte für Zinssatzswaps (Hedge Accounting), deren Restlaufzeit kleiner als zwölf Monate ist (CHF 3.4 Mio.).

In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind abgegrenzte Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten, zeitliche Abgrenzung von Mieterträgen und Liegenschaftenaufwendungen und pendente Abrechnungen aus abgeschlossenen Projekten der Generalunternehmung erfasst.

Der Börsenkurs lag am Jahresende bei CHF 123.00. Dies entspricht einem Aufschlag von 9.2% gegenüber dem Eigenkapital je Aktie nach latenten Steuern von CHF 112.65 (31.12.2008: Abschlag: –2.9%).