Finanzbericht

Der Steueraufwand für die Jahre 2009 und 2008 in der Erfolgsrechnung setzt sich wie folgt zusammen:

Bei der Berechnung der laufenden Ertragssteuern gelangen die effektiv gültigen Steuersätze zur Anwendung.

Diese Position setzt sich aus Ertragssteuern und Grundstückgewinnsteuern zusammen:

Die Aufwendungen für Grundstückgewinnsteuern sind im Geschäftsfeld Generalunternehmung vom Zeitpunkt der Fertigstellung von Entwicklungsliegenschaften und im Geschäftsfeld Immobilien von Verkäufen aus dem Portfolio abhängig. Diese Objektsteuern fallen dementsprechend zyklisch an.

Es bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten am 31. Dezember gegenüber kommunalen und kantonalen Steuerbehörden:

Die latenten Steuern aus Neubewertung setzen sich wie folgt zusammen:

Die positive Wertkorrektur der Anlageliegenschaften von CHF 6.5 Mio. führte zu einem negativen Beitrag an latenten Steuern in der Erfolgsrechnung von CHF 1.0 Mio. per Saldo.

Im Jahr 2009 entstand aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen zwischen den steuerlich massgebenden Einzelabschlüssen der Allreal-Gruppengesellschaften und der Konzernrechnung ein latenter Steueraufwand von CHF 1.9 Mio. (2008: CHF 5.8 Mio.). In der Berichtsperiode wurden Steuerverlustvorträge von CHF 0.8 Mio. aktiviert. Mit dem Verkauf von vier Anlageliegenschaften wurden latente Steuerguthaben und –verbindlichkeiten von netto CHF 1.5 Mio. aufgelöst.

Latente Steuerverpflichtungen der im langfristigen Fremdkapital ausgewiesene Rückstellung für latente Steuern setzen sich wie folgt zusammen:

Die latenten Steuerverpflichtungen in Zusammenhang mit der Höherbewertung von Anlageliegenschaften basieren in der Regel auf einer durchschnittlichen Haltedauer von 10 Jahren ab Kaufdatum und einem Steuersatz von bis zu 32% (2008: 32%). Für jede Anlageliegenschaft wird eine separate Berechnung der latenten Steuern durchgeführt.

Zeitliche Bewertungsdifferenzen auf Anlageliegenschaften und sonstigen Bilanzpositionen erfassen die Unterschiede zwischen den Einzelabschlüssen der Allreal-Gruppengesellschaften und der Konzernrechnung. Dabei handelt es sich vor allem um getätigte Abschreibungen auf Anlage- und Entwicklungsliegenschaften, zusätzliche Wertberichtigungen auf Forderungen sowie Erfassung von zusätzlichen Rückstellungen, die bei der laufenden steuerlichen Bemessung in Abzug gebracht werden. Die Bewertungsdifferenzen werden mit dem Konzernsteuersatz von 22% (2008: 22%) berechnet.

Im Jahr 2009 wurden mit der Emission der 2.125% Wandelanleihe CHF 3.6 Mio. latente Steuerverbindlichkeiten zulasten des Konzerneigenkapitals gebildet sowie mit Amortisation der Wandelanleihen total CHF 0.7 Mio. an latenten Steuern erfolgswirksam der Gesamtergebnisrechnung gutgeschrieben (2008: CHF 0.8 Mio.).

Latente Steuerguthaben bestehen auf folgenden Positionen:

IAS 12 setzt für die Aktivierung latenter Steuerguthaben aus Verlustvorträgen oder aus negativer Marktwertanpassung die sachliche und die zeitliche Verrechenbarkeit voraus. Bezüglich der Tieferbewertung von Anlageliegenschaften besteht die Möglichkeit, Verluste aus Liegenschaftenverkauf mit anderen laufenden Gewinnen zu verrechnen. Es wurde ein Steuersatz von 22% angewendet (2008: 22%).

Latente Steuerguthaben auf negative Wiederbeschaffungswerte von Zinssatzswaps in der Höhe von CHF 10.6 Mio. wurden direkt im Eigenkapital erfasst und haben sich im Vergleich zum Vorjahr um CHF 3.6 Mio. erhöht.

Per 31. Dezember 2009 bestehen Steuerverlustvorträge von CHF 1.1 Mio. (31.12.2008: CHF 0.3 Mio.) und betreffen zwei Allreal-Gruppengesellschaften mit Sitz in Zürich, die in den Einzelabschlüssen 2007 bis 2009 Verluste ausweisen, deren Verrechnung mit Gewinnen in den Folgejahren wahrscheinlich sind (Verfall von Steuerverlustvortrag ab dem Jahr 2014).

Die folgende Aufstellung zeigt die Überleitung zwischen den für die Gruppe massgebenden theoretischen Steuersätzen und den effektiven Steuern.

Der angewendete Referenzsteuersatz ist die Gesamtsumme der nationalen, kantonalen und kommunalen Ertragssteuersätze, die im Durchschnitt zur Anwendung kommen.

Die Anpassung Steuereffekte auf Neubewertungen beinhaltet die Veränderung der Aufwertungen von Immobilien sowie deren kumulierten Saldo, welche mit bis zu 32% latenten Steuern belastet sind und in Differenz zum Referenzsteuersatz von 22% stehen.

Die Belastung der Konzernerfolgsrechnung mit CHF 1.6 Mio. für laufende Steuern der Vorjahre resultiert aus der Neuberechnung des Steuerstatus pro Gruppengesellschaft aufgrund eingereichter Steuererklärungen (CHF –0.5 Mio.) sowie die Bildung einer Steuerrückstellung im Zusammenhang mit einem hängigen Einschätzungsverfahren einer Gruppengesellschaft für die Jahre 2007 und 2008 (CHF 2.1 Mio.).

Erträge mit einem höheren Steuersatz berücksichtigen den Effekt, dass Liegenschaftengewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, mit totalen Steuersätzen von bis zu 35% belastet sind und deshalb über dem Konzernsteuersatz von 22% liegen. Dabei handelt es sich insbesondere um Gewinne, die bei der Abrechnung von abgeschlossenen Projekten im Geschäftsfeld Generalunternehmung zur Besteuerung gelangen.

Die Kaufverpflichtungen stehen im Zusammenhang mit vertraglichen Vereinbarungen zum Erwerb von Entwicklungsliegenschaften. Die Inanspruchnahme der Verpflichtung hängt von der Erfüllung der mit den Gegenparteien vereinbarten Bedingungen ab, und es ist damit zu rechnen, dass innerhalb der nächsten zwölf Monate alle aufgeführten Kaufverpflichtungen eingelöst werden.

Es bestehen wie im Vorjahr keine Garantien und Bürgschaften zugunsten Dritter. Darüber hinaus hat die Allreal Holding AG im Einzelabschluss Garantien und Bürgschaften in der Höhe von zusätzlich CHF 734.7 Mio. im Zusammenhang mit Finanzierungen und derivativen Finanzgeschäften mit Dritten für einzelne Tochtergesellschaften abgegeben (2008: CHF 632.3 Mio.).

Per 31. Dezember 2009 bestehen keine pendenten Rechtsfälle, die geeignet sind, die Vermögens- und Ertragslage der Allreal-Gruppe massgeblich zu beeinflussen, ohne dass dafür entsprechende Rückstellungen bestehen.

Im Rahmen der Finanzierungsstrategie hat der Verwaltungsrat mit den letztmals am 1. Oktober 2006 angepassten Anlagerichtlinien Vorgaben erlassen, inwiefern eine Fremdverschuldung durch die Allreal-Gruppe möglich ist. Der konsolidierte Eigenkapitalanteil muss am Bilanzstichtag über 35% liegen, das Net Gearing darf 150% nicht übersteigen, der Zinsdeckungsfaktor den Faktor 2.0 nicht unterschreiten und die Belehnung der Anlage- und Entwicklungsliegenschaften muss unter 70% liegen. Die Richtlinien haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht geändert.

Der Verwaltungsrat überprüft vierteljährlich die Kapitalstruktur und überwacht insbesondere die Einhaltung der Grenzwerte gemäss Anlagerichtlinien.

Die Finanzkennzahlen werden per Bilanzstichtag wie folgt eingehalten:

Eigenkapitalquote
(Konzerneigenkapital in Prozent der Passiven)

Net Gearing
(Nettofinanzschulden in Prozent des Konzerneigenkapitals)

Zinsdeckungsfaktor
(EBITDA exklusive Erfolg aus Neubewertung dividiert durch Nettofinanzaufwand)

Belehnungswert Liegenschaften
(Verbindlichkeiten aus Finanzierung in Prozent des Buchwerts Anlage- und Entwicklungsliegenschaften in Prozent)

Die Allreal-Gruppe ist verschiedenen Finanzrisiken aus Markt, Zinssatzänderungen, Forderungen, Refinanzierung und Liquidität ausgesetzt. Das Risikomanagement wird in Übereinstimmung mit den vom Verwaltungsrat genehmigten Finanzierungs- und Anlagerichtlinien durchgeführt. Die operative Umsetzung der Richtlinien erfolgt direkt durch den Leiter Finanzen, welcher mindestens einmal pro Monat der Gruppenleitung über die wichtigsten Finanzrisiken Bericht erstattet. Der Verwaltungsrat wird schriftlich alle drei Monate durch die Gruppenleitung über die Entwicklung der Finanzrisiken informiert.

Bei den Finanzinstrumenten ist Allreal hauptsächlich dem Marktrisiko infolge Zinsänderungen ausgesetzt. Die in diesem Zusammenhang relevante Sensitivitätsanalyse ist in 5.4.4 aufgeführt.

Aus der Schwankung des Marktzinssatzes entsteht für die Allreal-Gruppe ein Zinsänderungsrisiko, da die Gruppengesellschaften Feste Vorschüsse mit hypothekarischer Deckung bzw. Hypothekardarlehen auf kurzfristiger Basis bis maximal 12 Monate bei Banken ausschliesslich in Schweizer Franken aufnehmen. Diesem Risiko wird mit einem frühzeitigen und ausgewogenen Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten in Form von Zinssatzswaps begegnet, um einerseits die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten zu verlängern und andererseits den durchschnittlichen Zinssatz dieser Schulden zu fixieren. Damit wird das Zinsänderungsrisiko reduziert. Dabei werden sogenannte Payer Swaps abgeschlossen, bei welchen Allreal als fixe Zahlerin in den Kontrakt über eine bestimmte Laufzeit eintritt. Die Gegenpartei bezahlt im Gegenzug den variablen CHF-Libor auf 3- oder 6-Monats-Basis. Die Zinszahlungen werden viertel- oder halbjährlich netto mit der Gegenpartei abgerechnet. Die variablen Zinszahlungen aus den Payer Swaps können noch zusätzlich verkürzt werden, in dem der variable 3- oder 6-Monats-Zins mit Hilfe von Base Swaps auf 1-Monats-Basis reduziert wird. Diese Base Swaps tauschen kurzfristige Zinszahlungen aus und haben das gleiche Laufzeitende wie die darüberliegenden Payer Swaps. Sie führen für Allreal zu einer risikofreien Reduktion der Zinsenlast, ohne das Kontraktvolumen zu erhöhen. Die Anforderungen des Hedge Accounting (Cashflow Hedges) werden für alle Zinssatzswaps erfüllt.

Die Zinsfälligkeitsstruktur wird durch den Verwaltungsrat und die Gruppenleitung mindestens quartalsweise überprüft und mittels eines vereinfachten Liability Management die Risiken analysiert. Es wird eine gleichmässige Verteilung der Zinserneuerungstermine mit einer Restlaufzeit von drei bis fünf Jahren angestrebt.

Per 31. Dezember 2009 bestehen Zinssatzswaps (Payer Swaps) von total CHF 1070.0 Mio. (31.12.2008: CHF 1150.0 Mio.):

Zur Senkung des Finanzaufwands wurden in der Berichtsperiode Base Swaps mit einem Kontraktwert von CHF 300.0 Mio. und Laufzeiten bis maximal Dezember 2011 abgeschlossen und beziehen sich auf bereits abgesicherte Zinszahlungsströme durch Payer Swaps.

Die negativen Wiederbeschaffungswerte von CHF 48.2 Mio. wurden für die Zinssatzswaps, deren Restlaufzeit grösser als zwölf Monate ist, mit CHF 44.8 Mio. in den übrigen langfristigen Verbindlichkeiten und für die im Jahr 2010 auslaufenden Zinssatzswaps mit CHF 3.4 Mio. in den übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten bilanziert.

Bewertung Zinssatzswaps

Es werden keine weiteren derivativen Finanzinstrumente eingesetzt.

Per Bilanzstichtag ergeben sich folgende Werte im Zusammenhang mit den ausstehenden Zinssatzswaps, die nach Laufzeitende der Kontrakte gegliedert sind:

Die effektiven Wertveränderungen der Zinssatzswaps werden als Teil der Gewinnreserven im Eigenkapital ausgewiesen, da es sich um Hedge Accounting handelt. Die Zinssatzswaps beeinflussen erfolgswirksam die Gesamtergebnisrechnung jeweils in der Berichtsperiode, in welcher Zinszahlungen mit der Gegenpartei ausgetauscht werden. Diese fallen zeitlich mit den Fälligkeiten der kurzfristigen Festen Vorschüsse auf hypothekarischer Basis zusammen. Die bestehenden Zinssatzswaps waren gemäss Hedge Accounting während der gesamten Berichtsperiode voll effektiv.

Unter Einbezug des Kontraktvolumens der derivativen Finanzinstrumente und der Verbindlichkeiten aus Finanzierung der liquiden Mittel und Finanzanlagen per Bilanzstichtag wurde eine Sensitivitätsanalyse berechnet. Dabei wurde die Annahme getroffen, dass die Bilanzpositionen während eines ganzen Jahres in diesem Umfang bestehen und sich das allgemeine Zinsniveau um einen Prozentpunkt verändert. Dieses Vorgehen entspricht den Berechnungen gemäss interner Finanzberichterstattung an Verwaltungsrat und Gruppenleitung.

Sofern das allgemeine Zinsniveau um 100 Basispunkte höher bzw. tiefer als per Bilanzstichtag wäre und alle anderen Variablen konstant blieben, würde das Unternehmensergebnis CHF 0.4 Mio. tiefer bzw. CHF 0.7 Mio. besser ausfallen (2008: CHF 0.0 Mio./CHF 0.2 Mio.) und das Konzerneigenkapital um CHF 19.5 Mio steigen respektive CHF 14.1 Mio. sinken (31.12.2008: CHF 18.3 Mio./CHF –12.5 Mio.).

Das Kreditrisiko besteht für Allreal darin, dass eine Gegenpartei infolge Ausfalls ihre finanziellen Verpflichtungen nicht einhalten kann und es zu Verlusten für die Gruppe kommt. Zahlungsausstände und Bonität der Kunden sowohl im Geschäftsfeld Generalunternehmung als auch im Geschäftsfeld Immobilien werden laufend überwacht. Es bestehen monatliche Berichterstattungen mit Kommentierung der grössten Positionen an die Gruppenleitung.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und übrigen Forderungen setzen sich aus einer Vielzahl von Guthaben gegenüber Gegenparteien im Geschäftsfeld Generalunternehmung sowie gegenüber Mietern und Liegenschaftenverwaltungen im Geschäftsfeld Immobilien zusammen. Forderungen aus Mietverhältnissen sind in der Regel über separate Bankgarantien oder Mieterkautionen abgesichert. Es bestehen keine Klumpenrisiken, in dem ein einzelner Schuldner mehr als 10% der gesamten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausmacht. Für laufende Bauvorhaben werden periodisch Akontozahlungen einverlangt. Allreal verfolgt eine enge Debitorenüberwachung, weshalb die historische Ausfallrate in der Folge gering ist.

Das Kreditrisiko bei den liquiden Mitteln und derivativen Finanzinstrumenten wird als klein erachtet, da als Gegenparteien nur Banken und Versicherungen mit guter Bonität auftreten (Rating mindestens «A»). Es wird darauf geachtet, mit vielen Banken zusammenzuarbeiten, die vorwiegend in der Schweiz tätig sind.

Das maximale Ausfallrisiko bei den Debitoren und übrigen Forderungen entspricht dem Buchwert. Aus abgegebenen Garantien und Bürgschaften zugunsten von Banken im Zusammenhang mit Finanzierungen und derivativen Finanzinstrumenten sind keine zusätzlichen Belastungen zu erwarten, die höher sind als die bilanzierten Verbindlichkeiten aus Finanzierung gegenüber Banken von CHF 1 163.7 Mio.

Das Kreditrisiko bei den Finanzanlagen beträgt per Bilanzstichtag CHF 5.4 Mio. und entspricht der Bilanzposition.

Per Bilanzstichtag bestehen von Banken zugesagte und sofort abrufbare Kreditlimiten in Höhe von CHF 376.5 Mio., die nicht benützt sind. Die in den Kreditverträgen mit Banken vereinbarten und einzuhaltenden Finanzkennzahlen entsprechen denjenigen der Anlagerichtlinien und wurden in der Berichtsperiode jederzeit eingehalten. Es besteht eine dreijährige Mittelfristplanung für die Allreal-Gruppe, die sicherstellt, dass die Grenzwerte gemäss Anlagerichtlinien durch frühzeitige Verlängerung auslaufender Kredite auf rollender Basis eingehalten werden. Aufgrund der Financial Convenants besteht für Allreal die Möglichkeit, rund CHF 500 Mio. an neuen Verbindlichkeiten aus Finanzierung aufzunehmen, bevor neue Eigenmittel zugeführt werden müssen.

Die nachstehende Aufstellung zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse von bestehenden Verbindlichkeiten inklusive derivativer Finanzinstrumente (Payer Swaps) gemäss Definition von IAS 39 am Bilanzstichtag. Es werden jeweils die frühestmöglichen Rückzahlungen gemäss vertraglichen Vereinbarungen als Enddatum eingesetzt. Da bei den Zinssatzswaps das Fixing der variablen Zahlungsströme jeweils monatlich, viertel- oder halbjährlich erfolgt und in der Zukunft liegt, wurden die CHF-Libor-Zinssätze auf 1- bis 6-Monats-Basis am 31. Dezember als Referenzzinssatz verwendet.

Zins- und Nominalbetragszahlungen aus Verbindlichkeiten

Finanzanlagen und Verbindlichkeiten aus Finanzierung werden unter Anwendung der «amortised cost method» zu fortgeführten Anschaffungswerten bilanziert.

Derivative Finanzinstrumente (Zinssatzswaps) werden auf den Bilanzstichtag hin zu Marktwerten bewertet, in dem zukünftige Zahlungsströme zu aktuellen Zinssätzen am 31. Dezember geschätzt und abdiskontiert werden. Da es sich um standardisierte Kontrakte handelt, ist eine Bewertung auf Basis von aktuellen Zinssätzen möglich. Die Berechnung der Zinssatzswaps lässt Allreal durch Banken durchführen.

Gemäss IFRS 7 sind alle zu Fair Value bilanzierten Finanzinstrumente in Kategorien zu unterteilen.

Die Zuordnung auf die einzelnen Kategorien ist von der Datenbasis zur Ermittlung der Fair Values abhängig.

In den Jahren 2009 und 2008 fanden keine Umklassierungen innerhalb der Kategorien statt.

Mit Ausnahme der nachstehend dargestellten Verbindlichkeiten aus Finanzierung ist davon auszugehen, dass die Buchwerte der Finanzaktiven und der übrigen Finanzpassiven den Fair Values entsprechen.

Der Fair Value der Schuldkomponente der Wandelanleihen wurde mit einem Zinssatz von 0.75% und 1.85% (2008: 1.6%) berechnet (Swap-Zinssatz plus Kreditmarge von 0.45%). Bei den Festhypotheken kommen wie im Vorjahr die jeweiligen Swap-Zinssätze für die verschiedenen Laufzeiten plus Kreditmarge von 0.45% zur Anwendung.

Aus der nachfolgenden Tabelle sind die Buch- und Marktwerte (Fair Values) aller bilanzierten Finanzinstrumente ersichtlich.

Als nahe stehende Personen im Sinne von IAS 24 gelten die Aktionäre, die sich im Aktionärsbindungsvertrag zur Einhaltung der Vorschriften der «Lex Koller» zusammengeschlossen haben, der Verwaltungsrat und die ihnen verbundenen Gesellschaften, die Gruppenleitung und die Pensionskasse Allreal.

Die Verwaltungsratshonorare für das Geschäftsjahr 2009 betragen gesamthaft CHF 0.47 Mio. (2008: CHF 0.36 Mio.), die Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung gesamthaft CHF 2.08 Mio. (2008: CHF 2.01 Mio.) Gegenüber Mitgliedern des Verwaltungsrates und der Gruppenleitung bestehen keine Forderungen, Verbindlichkeiten oder Garantien.

Die drei Mitglieder der Gruppenleitung erhielten in der Berichtsperiode gesamthaft CHF 2.08 Mio., wovon CHF 0.78 Mio. als variable Vergütung (Bonus). Die fixen Vergütungen beinhalten Grundgehälter von CHF 1.12 Mio. und Beiträge an Vorsorgeeinrichtungen (Kaderplan) von CHF 0.18 Mio.

Ergänzende Angaben zu den Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung vgl. Erläuterungen in der Jahresrechnung der Allreal Holding AG auf Seiten 147 und 148.

Die Helvetia Gruppe, die wie im Vorjahr 14.1% des Aktienkapitals der Allreal Holding AG hält, ist mit Erich Walser im Verwaltungsrat der Allreal Holding AG vertreten. Allreal hat die Helvetia Gruppe bis 31. März 2009 mit der Liegenschaftenverwaltung im Mandatsverhältnis einiger Anlageliegenschaften beauftragt, wofür Verwaltungshonorare von CHF 0.08 Mio. in Rechnung gestellt wurden (2008: CHF 0.32 Mio.). Im Weiteren bestehen Versicherungsverträge (Gebäude-, Bau- und Kaderversicherungen) zwischen der Helvetia Gruppe und einzelnen Allreal-Gesellschaften mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 1.0 Mio.

Die Generalunternehmung hat im Berichtsjahr für mehrere Parteien des Aktionärsbindungsvertrages Bauprojekte für total CHF 32.6 Mio. (2008: CHF 18.0 Mio.) zu marktüblichen Konditionen ausgeführt. Die abgewickelten Projektvolumen betrugen für die Helvetia Gruppe CHF 25.6 Mio., für die Beamtenversicherungskasse des Kantons Zürich CHF 4.1 Mio., für die Pensionskasse der Oerlikon Contraves AG CHF 0.9 Mio., für die Pensionskasse der Siemens Gesellschaften in der Schweiz CHF 0.9 Mio. und für übrige Parteien des Aktionärsbindungsvertrages CHF 1.1 Mio.

Die Kernaktionäre Vontobel Beteiligungen AG bzw. die Bank Vontobel AG sind Mieter in Anlageliegenschaften der Allreal-Gruppe. Im Jahr 2009 betrug der Anteil der Bank Vontobel AG 3.2% an den gesamten Mieterträgen aus Geschäftsflächen der Allreal-Gruppe (2008: 4.2%). Die Bank Vontobel AG erhält zudem als Zahlstelle für die Dividendenausschüttung von Allreal ein Honorar von CHF 0.01 Mio.

Die zur Unternehmensgruppe des Kernaktionärs IHAG Holding AG gehörende Privatbank IHAG Zürich AG hat Allreal einen hypothekarisch gesicherten Kredit von CHF 25 Mio. (Zinssatz 0.89% p.a. bis 27.04.2010) gewährt und ist mit dem Market Making für die Gesellschaft beauftragt (Honorare von CHF 0.1 Mio.).

Die Allreal-Gruppe bezieht Beratungsdienstleistungen in rechtlichen Angelegenheiten von mehreren Rechtsanwaltskanzleien, u.a. auch von Meyer Lustenberger, in der Dr. Thomas Lustenberger, Präsident des Verwaltungsrates der Allreal Holding AG, einer von 16 Partnern ist. Über die Mandatserteilung an externe Anwälte entscheidet in der Regel die Gruppenleitung ohne Konsultation des Verwaltungsrates.

Meyer Lustenberger hat der Allreal-Gruppe im Geschäftsjahr 2009 Honorare im Betrag von CHF 0.21 Mio. in Rechnung gestellt, davon CHF 0.13 Mio. für anwaltschaftliche Tätigkeiten, die im Rahmen der Emission der 2.125% Wandelanleihe angefallen sind (2008: CHF 0.07 Mio.).

Die Pensionskasse Allreal hält Allreal Namenaktien im Wert von CHF 1.2 Mio. (2008: CHF 1.0 Mio.). Es bestehen keine wesentlichen Forderungen oder Verbindlichkeiten zwischen der Pensionskasse Allreal und den Allreal-Gesellschaften zum Bilanzstichtag. Die Arbeitgeberbeiträge von Allreal betrugen in der Berichtsperiode CHF 2.6 Mio.

Unter Berücksichtigung der vorerwähnten Sachverhalte haben keine weiteren Transaktionen mit nahe stehenden Personen im Jahr 2009 stattgefunden.

Die Transaktionen zwischen den einzelnen Gruppengesellschaften erfolgen zu «at arm’s length»-Bedingungen. Dies gilt insbesondere auch für bauliche Leistungen der Generalunternehmung an das Geschäftsfeld Immobilien.

Ferner erbringt die Generalunternehmung Managementleistungen zugunsten der übrigen Unternehmensbereiche. Hierfür erhielt sie 2009 vom Geschäftsfeld Immobilien CHF 3.8 Mio. (2008: CHF 3.7 Mio.) sowie von der Allreal Holding AG CHF 0.6 Mio. (2008: CHF 0.7 Mio.), welche in der Konzernrechnung wieder eliminiert wurden.

Zwischen dem 31. Dezember 2009 und dem 12. Februar 2010 (Datum der Genehmigung der Konzernrechnung durch den Verwaltungsrat) wurden die Geschäftsliegenschaften an der Eggbühlstrasse 21 und 23 in Zürich mit rückwirkendem Antrittstag 1. Januar 2010 und einem Kaufpreis vor Transaktionskosten von CHF 45.7 Mio. erworben. Dadurch erhöht sich der Bilanzwert der Anlageliegenschaften um diesen Betrag.

Ansonsten sind keine weiteren Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssen.